Taşınmaz davası hangi mahkemede açılır? Which court hears a property case?
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda —tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi gibi— taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Taraflar başka bir yer üzerinde anlaşsa bile Gaziantep'teki taşınmazın davası Gaziantep'te görülür; Nizip veya İslahiye gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerdeki taşınmazlar için o ilçenin mahkemesi yetkilidir.
Tapu iptal ve tescil davalarına kural olarak asliye hukuk mahkemesi bakar. Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklar —tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı— ile ortaklığın giderilmesi ve zilyetliğin korunması davaları ise değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4).
Kira ve ortaklık uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu? Is mediation mandatory in tenancy and co-ownership disputes?
Evet. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ortaklığın giderilmesi davalarında, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). İlamsız icra yoluyla tahliye takibi bu şartın dışındadır.
Başvuru, uyuşmazlık için yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir (m. 18/A).
Ev sahibi kiracıyı hangi hâllerde çıkarabilir? When can a landlord evict a tenant?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl uzar. Ev sahibi ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347). Pratikteki karşılığını kiracı on yıldır aynı evde oturuyorsa incelememizde anlattık.
Bunun dışında ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m. 350), kiracının yazılı tahliye taahhüdü ya da bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması (TBK m. 352) hâllerinde tahliye isteyebilir. Bu davalar kanundaki bir aylık süreler içinde açılmalıdır; ihtiyaç nedeniyle tahliyede süre ve ihtar şartını ayrıca inceledik.
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez; beş yılı aşan kiralarda kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar da dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344). Kira depozitosunun iadesinde nominal değer mi güncel değer mi esas alınacağını da ayrıca ele aldık.
Tapu iptali, önalım ve ortaklığın giderilmesi nasıl işler? How do title cancellation, pre-emption and partition work?
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025); iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur. Uygulamada en sık görülen sebep, mirasçılardan mal kaçırmak için yapılan satış görünümlü bağış, yani muris muvazaasıdır.
Paylı bir taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satan paydaşa karşı diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Hak, satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733). 7571 sayılı Kanunla bu üst süre iki yıldan bir yıla indirildi ve tapudaki bedel yerine rayiç bedel esas alınmaya başlandı; ayrıntısı önalım incelememizde.
Paydaşlar ortak taşınmazın paylaşımında anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır; hâkim önce aynen taksimin mümkün olup olmadığına bakar, değilse satışa karar verir. Hâkimin tercih ölçütlerini ayrıca inceledik.
Apartmanda kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar nasıl çözülür? How are disputes between apartment owners resolved?
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis yaptıramaz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19). Çatıya güneş paneli, şarj istasyonu ya da baz istasyonu kurulması gibi konular bu kurala ve komşuluk hukukuna göre değerlendirilir.
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden, katılmayan malik için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır (m. 33). Bu uyuşmazlıklarda da önce arabulucuya başvurulur.
Çatıya güneş paneli veya şarj istasyonu, merkezi ısıtmadan ferdi ısıtmaya geçiş ve çatıdaki baz istasyonu konularını ayrı ayrı inceledik.