Ortaklığın Giderilmesinde Taşınmazın Aynen Taksimi mi, Satışı mı? Hâkimin Tercih Ölçütleri

I. Giriş

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paydaş olması, zaman içinde yönetim ve kullanım anlaşmazlıklarına yol açabilir. Paydaşlardan her biri, diğerlerinin rızasını aramaksızın ortaklığın giderilmesini (izale-i şüyu) isteyebilir. Ancak bu davada asıl tartışma çoğu zaman "ortaklık nasıl giderilecek" sorusunda toplanır: taşınmaz fiilen bölünüp paydaşlara mı dağıtılacak (aynen taksim), yoksa satılıp bedeli mi paylaştırılacak (satış)? Bu makale, hâkimin bu tercihi yaparken uyguladığı ölçütleri; tarımsal arazilerdeki özel sınırlamayı, taleple bağlılık ilkesini ve kat mülkiyetine geçiş yoluyla taksimi güncel Yargıtay kararları ışığında ele almaktadır.

II. Yasal Çerçeve: TMK m.699

Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paydaşlar arasında paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılmasına karar verir. Ancak bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse — özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa — açık artırmayla satışa hükmolunur¹.

III. Genel İlke: Asıl Olan Aynen Taksimdir

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin yerleşik ve istikrarlı formülüne göre, paydaşlığın giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır; davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir, bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi davalıların aynen taksim istemesine engel teşkil etmez. Mahkemenin aynen bölünerek paylaştırmaya karar verebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde değer kaybına uğraması söz konusuysa aynen bölünerek paylaştırmaya karar verilemez; paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir bölümü paylı da bırakılamaz. Denk düşmeyen parçalar için para (ivaz) ile denkleştirme yapılır; ancak paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hâkim, bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanının diğerlerine verilmesi şeklinde kendiliğinden karar veremez².

IV. Somut Olay Tipi: Tarımsal Arazide Asgari Büyüklük Engeli

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesi, tarım arazilerinin ekonomik olarak işlenebileceği asgari (yeter gelirli) büyüklüğün altında bölünmesini yasaklar; bu büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler miras hukuku bakımından bölünemez eşya niteliği kazanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu düzenlemenin ortaklığın giderilmesi davalarında da doğrudan uygulanacağını, belirlenen asgari büyüklüğün altında kalan tarım arazilerinin aynen taksim yoluyla bölünemeyeceğini kabul etmiştir³. Uygulamada bu denetim titizlikle yapılmaktadır: bir olayda, 4.850 m² yüzölçümündeki tarım arazisinde üç hissedar bulunduğu ve en küçük hissedara düşen payın (673,64 m²) yeter gelirli büyüklüğün altında kaldığı tespit edilince, ilk derece mahkemesinin aynen taksim kararı, önce maddi hata ile onanmış, ardından karar düzeltme yoluyla bu hatanın fark edilmesi üzerine bozulmuştur⁴. Bir başka olayda ise ziraat ve teknik bilirkişi raporları taşınmazın tarımsal niteliği konusunda birbiriyle çelişince, Yargıtay ilgili tarım müdürlüğünden nihai bir yazı alınmasını ve çelişkinin giderilmesini istemiştir⁵.

V. Usul Sınırı: Taleple Bağlılık İlkesi

Tarımsal arazi engelinin ortaya çıktığı olaylarda mahkemelerin sıkça düştüğü bir usul hatası, tarafların yalnızca aynen taksim talep ettiği bir davada, bu talep 5403 sayılı Kanun'a uygun bulunmayınca mahkemenin kendiliğinden satışa hükmetmesidir. Yargıtay, HMK m.26'daki taleple bağlılık ilkesi gereğince hâkimin taraf iddia ve savunmalarıyla bağlı olduğunu, taraflar ıslah yoluyla talebini satışa çevirmedikçe mahkemenin resen satış kararı veremeyeceğini, aksine davanın reddine karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır⁶.

VI. Somut Olay Tipi: Kat Mülkiyetine Geçiş Yoluyla Taksim

Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda aynen taksim isteminin, paylaşmanın kat mülkiyetine çevrilmesi istemini de kapsadığı kabul edilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/son uyarınca, kat mülkiyetine elverişli bir taşınmazda paydaşlardan en az biri yargılamanın herhangi bir aşamasında (temyiz dahil) taksimin kat mülkiyeti kurularak yapılmasını isterse, hâkim gerekli belgeleri tamamlattırıp mülkiyeti kat mülkiyetine çevirmeye ve payları denkleştirerek bağımsız bölümleri paydaşlara ayrı ayrı özgülemeye karar vermek zorundadır⁷. Bunun için yapının mimari projesine uygun tamamlanmış olması, bağımsız bölümlerin başlı başına kullanıma elverişli bulunması, yapının kargir (betonarme/yığma) olması ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekir. Paydaş sayısı bağımsız bölüm sayısından fazla olduğunda, mirastan kaynaklanan elbirliği (iştirak) hâlindeki birden fazla paydaşa tek bir bağımsız bölümün birlikte tahsis edilmesi yoluyla da kat mülkiyetine geçiş mümkündür; bu olasılık araştırılmadan doğrudan satışa hükmedilmesi bozma nedenidir⁸.

VII. Birden Fazla Taşınmazda Karma Çözüm

Dava konusu birden fazla parsel varsa, hâkimin her taşınmaz için ayrı ayrı değerlendirme yapması ve farklı sonuçlara ulaşması mümkündür. Yargıtay'ın incelediği bir olayda, beş ayrı parselden bazıları için aynen taksimin mümkün olmadığı gerekçesiyle satışa, imar ve büyüklük koşullarını taşıyan diğerleri için ise bilirkişi raporu ve krokisine göre aynen taksime karar verilmiş, bu karma çözüm Yargıtay tarafından her bir parsel yönünden ayrı ayrı denetlenerek onanmıştır⁹.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davalarında kanun koyucunun tercihi açıktır: asıl olan taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasıdır, satış istisnai bir çözümdür. Ancak bu istisna, tarımsal arazilerde asgari büyüklük sınırı gibi kamu düzenine ilişkin sınırlamalarla veya taşınmazın önemli ölçüde değer kaybına uğrayacak olmasıyla sıkça devreye girer. Davacı ve davalı avukatları açısından pratik sonuç şudur: dava dilekçesinde talebin (aynen taksim / satış / kademeli olarak ikisi birden) doğru kurulması, taşınmazın tarımsal niteliğinin ve büyüklüğünün baştan araştırılması, üzerinde yapı varsa kat mülkiyetine geçiş imkânının gündeme getirilmesi, sürecin sonucunu belirleyen en kritik unsurlardır.