Merkezi Isıtmadan Ferdi Isıtmaya Geçiş: 2000 m² Eşiği ve Oybirliği Şartı

I. Giriş

Merkezi ısıtma sistemiyle ısınan apartmanlarda, kat maliklerinin bir bölümü yakıt maliyeti, paylaşım adaletsizliği veya konfor gerekçeleriyle ferdi (bireysel) ısıtma sistemine geçmek istemektedir. Ne var ki bu geçiş, basit bir teknik tercih değil; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 42. maddesinde özel bir karar nisabına bağlanmış bir ortak yapı değişikliğidir.

Uygulamada en çok sorun yaratan nokta, 2000 m² eşiğidir: Toplam inşaat alanı bu sınırın altında kalan binalarda çoğunluk kararı yeterliyken, sınıra ulaşan veya aşan binalarda merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş ancak oybirliğiyle mümkündür. Bu nedenle, 2000 m² ve üzeri bir binada birkaç dairenin muhalefeti dahi geçişi hukuken imkânsız kılar. Bu çalışmada, eşiğin tespiti, oybirliği sağlanmadan alınan kararın hukuki niteliği, usulsüz fiili geçişin sonuçları ve uygulanabilir çözüm yolları Yargıtay ve Danıştay kararları ışığında ele alınmaktadır.

II. Yasal Çerçeve

KMK m. 42/4, ısıtma sistemi dönüşümünde iki ayrı karar nisabı öngörmektedir. Kural olarak ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve merkezi↔ferdi dönüşüm, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri kararla yapılır. Ancak madde, hemen ardından kritik istisnayı getirir: "Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır."

Bu hüküm dört temel sonucu birlikte doğurur:

1. Eşik kriteri "toplam inşaat alanı"dır. Hesaba yalnızca bağımsız bölümlerin kullanım alanı değil; bodrum, ortak alanlar dâhil tüm inşaat alanı girer. 48 daireli, daire başına ortalama 80–100 m² düşen bir apartmanın toplam inşaat alanı zaten 2000 m²'yi rahatlıkla aşacağından, böyle bir bina kural olarak oybirliği rejimine tabidir.

2. Oybirliği "sayı ve arsa payı" olarak aranır. Yani hem malik sayısı hem de arsa payı bakımından tam mutabakat şarttır; tek bir malikin dahi muhalefeti yeterlidir.

3. Karma sistem yasağı. KMK m. 19/2 uyarınca kat maliki anayapıya zarar verecek tesis ve değişiklik yapamaz; m. 20/1-c uyarınca ortak ısıtma giderinden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek pay ödemekten kaçınamaz. Bu iki hüküm birlikte, bir binada merkezi ve ferdi sistemin bir arada bulunmasını engeller.

4. Yönetim planının kendiliğinden uyarlanması. Geçerli bir dönüşüm kararı alındığında, m. 42/5 gereği yönetim planının buna aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

III. Karar Nisabı: 2000 m² Eşiği ve Oybirliği Şartı

A. Eşiğin Tespiti ve Oybirliği Zorunluluğu

Yargıtay, 2000 m² eşiğinin her davada öncelikle araştırılması gereken bir maddi vakıa olduğunu istikrarla vurgulamaktadır. 20. Hukuk Dairesi, merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş kararının iptali istemiyle açılan bir davada, yerel mahkemenin toplam inşaat alanını tapu kaydı ve yönetim planı üzerinden tespit etmeden ve toplantıya vekâleten katılanların yetki belgelerini incelemeden hüküm kurmasını bozma sebebi saymıştır.¹

5627 sayılı Kanunla değişen m. 42/4'ün yanlış yorumlanması da bozma sebebidir. 18. Hukuk Dairesi, 3823 m² inşaat alanlı bir binada oybirliği aranmadan "çoğunluk yeterlidir" gerekçesiyle davayı reddeden yerel mahkeme kararını; toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi sistemin ferdi sisteme dönüştürülmesinin ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabileceğini hatırlatarak bozmuştur.² Danıştay 10. Dairesi de idari boyutta aynı doğrultuda, 2000 m² ve üzeri binalarda bu dönüşüm için tüm kat maliklerinin onayının yasal bir zorunluluk olduğunu kabul etmiştir.³

B. Oybirliği Sağlanmadan Alınan Kararın Niteliği: Yok Hükmünde

Eşiği aşan bir binada oybirliği sağlanmaksızın çoğunlukla alınan geçiş kararı, basitçe "iptal edilebilir" bir karar değildir. Yargıtay, kanunun aradığı nitelikli çoğunluğun (oybirliğinin) bulunmamasını "yok hükmünde" olma hali olarak değerlendirmektedir. 18. Hukuk Dairesi, 2630 m² inşaat alanına sahip bir blokta alınan geçiş kararına ilişkin davada; yasanın aradığı koşulları taşımayan kararın yok hükmünde olacağını, dolayısıyla iptali için KMK m. 33'teki hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini ve davanın her zaman açılabileceğini belirtmiştir.⁴ Aynı ilke, oybirliği şartının sağlanmadığı durumlarda alınan kararların yok hükmünde kabul edilerek iptali gerektiği yönündeki kararlarla da teyit edilmiştir.⁵

C. Hâkim, Muhalif Malikin Rızasının Yerine Geçemez

Oybirliği aranan hâllerde, muhalefet eden malikin iradesinin mahkeme kararıyla aşılması da mümkün değildir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, kat maliklerinin rızasının arandığı bu tür durumlarda hâkimin, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek karar veremeyeceğini; muhalif maliklerin rızasını bertaraf edecek bir hüküm tesis edilemeyeceğini açıkça ortaya koymuştur.⁶ Bu nedenle, "itiraz haksız" gerekçesiyle çoğunluğa geçiş izni verecek bir mahkeme yolu bulunmamaktadır.

IV. Usulsüz Fiili Geçişin Sonuçları

A. Karma Sistem Yasağı ve Eski Hale İade

Geçerli bir kurul kararı olmaksızın, tek tek dairelerin merkezi sistemden ayrılıp kombi takması hukuka aykırıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, merkezi sistemin devam ettiği bir binada bağımsız bölümüne kombi kurarak ferdi ısınmaya geçen ve ortak yakıt giderini ödemeyen malike karşı açılan eski hale iade davasında; bir anataşınmazda hem merkezi hem de ferdi ısıtmanın bir arada bulunmasının söz konusu olamayacağını kabul ederek, ferdi sistemin merkezi sisteme dönüştürülmesi gerektiği sonucuna varmıştır.⁷ 20. Hukuk Dairesi de, usulüne uygun bir kat malikleri kurulu kararı olmadan 2000 m²'yi aşan binada merkezi sistemin iptal edilmesi üzerine açılan davada, sistemin eski hâle (merkezi doğalgaz) döndürülmesine ve usulsüz uygulama nedeniyle malikin uğradığı zararın tazminine karar verilmesini yerinde bulmuştur.⁸

B. Ortak Gider Yükümlülüğü Devam Eder

Usulsüz biçimde ferdi sisteme geçen malik, ortak ısıtma giderinden kurtulamaz. KMK m. 20/1-c, kat malikinin ortak tesisten faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını emredici biçimde düzenler. Yargıtay, merkezi sistem devam ederken kendini ayıran malikin ortak yakıt ve tesisat giderlerine katılmaya devam edeceğini istikrarla kabul etmektedir.⁹

C. Onaylı Tadilat Projesi Şartı

Geçiş kararı için gerekli nisap sağlansa bile, dönüşümün hukuken tamamlanabilmesi için mimari projede de buna uygun tadilat bulunması gerekir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, mimari projede merkezi sistem öngörülmüşse ve ferdi sisteme geçişe dair onaylı bir tadilat projesi yoksa dönüşüm talebinin reddedileceğini belirtmiştir.¹⁰ Dolayısıyla oybirliği, sürecin yalnızca ilk ayağıdır; teknik-idari ayağı ihmal edilemez.

V. Uygulanabilir Çözüm: Isı Pay Ölçer ve Hâkimin Müdahalesi

2000 m² ve üzeri bir binada oybirliği sağlanamıyorsa, tam dönüşüm hukuken tıkanır. Ancak meselenin özünde çoğu zaman "ferdi kombi" değil, tükettiği kadar ödeme talebi yatar. Bu noktada merkezi sistem korunarak ısı pay ölçer (ısı kullanım miktarına bağlı gider paylaşımı) sistemine geçilmesi, "faydalı gider/yenilik" kapsamında değerlendirilmekte ve bu karar için sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli görülmektedir.¹¹ Bu çözüm, oybirliği engelini aşmadan adil paylaşımı sağladığından çoğu uyuşmazlığı kaynağında çözer.

Borçlarını yerine getirmeyen veya süreci tıkayan malikler bakımından ise KMK m. 33 yolu açıktır: Yakıt payını ödemeyen ya da merkezi sisteme müdahale eden maliklere karşı, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir. Ancak hâkimin müdahalesinin, oybirliği gereken bir konuda çoğunluğa geçiş izni vermek anlamına gelmediği; yalnızca mevcut hukuki düzenin (merkezi sistemin ve ortak gider yükümlülüğünün) korunmasına hizmet ettiği unutulmamalıdır.

VI. Genel Değerlendirme ve Pratik Sonuçlar

İncelenen kararlar birlikte değerlendirildiğinde, uygulamacı için öne çıkan ilkeler şöyle sıralanabilir:

1. Önce alan tespiti yapılmalıdır. İlk iş, belediyeden onaylı mimari proje ve tapu kaydı üzerinden "toplam inşaat alanı"nın netleştirilmesidir. Alan 2000 m²'nin altındaysa sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli; eşik karşılanıyorsa oybirliği mutlaktır.

2. Eşiği aşan binada birkaç dairenin muhalefeti geçişi imkânsız kılar. Oybirliği olmadan alınan karar yok hükmündedir; iptali için süre işlemez ve çoğunlukla geçiş zorlanamaz.

3. Kendi başına ferdiye geçen daire eski hale döndürülür. Karma sistem yasaktır; usulsüz geçen malik hem eski hâle iadeye hem de ortak gidere katılmaya mahkûm olur, ayrıca tazminat riski doğar.

4. Çağrı ve karar usulüne dikkat edilmelidir. Toplantı gündemli çağrıyla yapılmalı, vekâleten oy kullananların yazılı yetki belgeleri dosyaya konmalı; aksi hâl başlı başına bozma sebebidir.

5. Isı pay ölçer gerçekçi alternatiftir. Oybirliği sağlanamadığında, merkezi sistemi koruyup tüketime dayalı paylaşıma geçmek çoğunlukla mümkündür ve adalet kaygısını giderir.

VII. Sonuç

2000 m² ve üzeri binalarda merkezi ısıtmadan ferdi ısıtmaya geçiş, KMK m. 42/4 gereği oybirliği şartına bağlıdır ve bu şart, içtihatla "yok hükmünde" yaptırımıyla güçlendirilmiştir. Dolayısıyla birkaç dairenin muhalefeti, hukuken geçişi durdurmaya yeter; çoğunluk kararıyla ya da mahkeme zoruyla bu engel aşılamaz. Buna karşılık, kurul kararı olmadan kendi başına ferdiye geçen daireler de korunmaz; bunlar eski hâle iadeye ve ortak gidere katılmaya zorlanabilir.

Uygulamacı açısından doğru strateji, dönüşümü dayatmak yerine ihtilafın gerçek kaynağını çözmektir: Önce toplam inşaat alanı tespit edilmeli, eşik aşılıyorsa tam dönüşüm yerine ısı pay ölçer ile adil paylaşıma geçiş gündeme alınmalı; yükümlülüğünü yerine getirmeyen maliklere karşı ise KMK m. 33 kapsamında hâkimin müdahalesi yoluna başvurulmalıdır.