Komşunun Duvarı veya Binası Arsanıza Taştıysa: Otomatik Yıkılır mı?

I. Komşunun Duvarı Sizin Bahçenize Taşarsa: Otomatik Yıkım mı, Yoksa Malik mi Değişir?

İnşaat sırasında ölçüm hatası, imar uygulamasındaki bir aplikasyon yanlışlığı veya doğrudan bilinçli bir sınır ihlali — komşunun binası ya da duvarı sizin tapu sınırınızın içine taşabilir. İlk refleks genellikle "hemen yıktırayım" olur. Oysa Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesi, bu durumu otomatik bir yıkım hakkı olarak değil, birbiriyle çelişen iki menfaatin (arsa malikinin mülkiyet hakkı ile yapı sahibinin ekonomik yatırımı) dengelendiği, sıkı şartlara bağlı özel bir rejim olarak düzenlemiştir. Bu yazıda taşkın yapının ne zaman yıkılması gerektiğini, ne zaman arsa malikinin mülkiyetini bedel karşılığında kaybedebileceğini ve bu ayrımı belirleyen "iyiniyet" unsurunun Yargıtay tarafından nasıl denetlendiğini güncel 7. Hukuk Dairesi kararlarıyla ele alıyoruz.

II. Kanun Ne Diyor: TMK m.725'in Üç (Aslında Dört) Şartı

TMK m.725'e göre, bir yapının başkasının arazisine taşan kısmı, kural olarak arazi malikinin mülkiyetine dahil olur (bkz. Mevzuat kutusu). Ancak yapı sahibi iyiniyetliyse ve arsa maliki taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemişse, durum ve koşullar da haklı gösteriyorsa, yapı sahibi uygun bir bedel karşılığında ya irtifak hakkı kurulmasını ya da taşan kısmın mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bu maddenin uygulanması için aranan koşulları dört başlıkta somutlaştırmıştır: (a) öznel koşul — yapı sahibinin, zeminin kendisine ait olduğuna veya mülkiyetin ileride kendisine geçeceğine inanarak iyiniyetle hareket etmesi (inşaatın başından tamamlanmasına kadar bu iyiniyetin sürmesi gerekir); (b) nesnel koşul — yapının değerinin, taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olması, yani yıkımın yapı sahibine vereceği zararla yıkılmaması halinde arsa malikinin uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması; (c) bedel — taşkın inşaat yapanın, arazi malikine bu bedeli fiilen ödemesi (ödeninceye kadar mahkeme veznesine depo edilmesi); ve son olarak (d) ifraz koşulu — taşkın yapının altında kalan arazi parçasının, imar mevzuatına göre ana taşınmazdan ayrılıp (ifraz) yapı sahibinin taşınmazına katılabilmesinin fiilen ve hukuken mümkün olması.¹

III. Kilit Soru: "İyiniyet" Ne Zaman Kabul Ediliyor, Ne Zaman Reddediliyor?

A. Ruhsata Aykırı, Kaçak Yapı: İyiniyet Yok, Doğrudan Yıkım

Yargıtay'ın istikrarlı yaklaşımına göre, taşkın yapı ruhsata aykırı biçimde inşa edilmişse ve belediye bu yapı hakkında zaten bir yıkım kararı vermişse, yapı sahibinin iyiniyetli sayılması mümkün değildir. Bir kararda, 6,63 m²'lik taşkınlığın bulunduğu bina ruhsata aykırı inşa edilmiş, belediye para cezası ve yıkım kararı vermiş; Yargıtay, bilirkişinin "yıkımın fahiş zarara yol açacağı" tespitine rağmen, yapı sahibinin en başından kötüniyetli olduğu gerekçesiyle taşkın kısmın kal'ine (yıkımına) ve ecrimisile hükmedilmesini onamıştır.² Aynı dosyanın sonraki aşamasında da bu değerlendirme korunmuştur.³

B. İmar Uygulamasından Kaynaklanan Taşkınlık: İradesi Dışı, Kötüniyet Yok

Buna karşılık taşkınlık, yapı sahibinin kendi tercihinden değil, belediyenin sonradan yaptığı bir imar uygulamasından (parselasyon, yola terk, ada/parsel yeniden düzenlemesi gibi) kaynaklanıyorsa tablo tersine döner. Bir kararda, 2,17 m²'lik taşkınlığın imar uygulaması sonucu, davalıların iradesi dışında oluştuğu tespit edilmiş; Yargıtay, bu durumda tecavüzlü yapının bedelinin hesaplanıp depo ettirilmesi gerektiğine, davanın buna göre sonuçlandırılması gerektiğine hükmetmiştir.⁴ Bir başka kararda ise Bölge Adliye Mahkemesi, imar uygulaması sonucu oluşan taşkınlıkta kullanıcının kötüniyetli sayılamayacağını, bu nedenle o kısım için ne yargılama giderlerinden ne de ecrimisilden sorumlu tutulabileceğini belirtmiştir — Yargıtay bu değerlendirmeyi onamıştır.⁵

C. Taşkın Yapıyı "Bilerek" Sonradan Satın Almak İyiniyeti Ortadan Kaldırır

İyiniyet incelemesi sadece yapıyı yapan kişi için değil, sonradan devralan için de yapılır. Bir kararda, davacı, taşkın yapıyı içeren taşınmazı sonradan satın almıştır; ancak dava konusu parseller 1968 yılında kadastro tespitiyle çap kaydına bağlanmış olduğundan, mülkiyet sınırlarının resmî kayıtla belli olduğu kabul edilmiş ve Yargıtay, bu koşullarda TMK m.725'in aradığı iyiniyet unsurunun gerçekleşmediğine hükmederek talebi reddeden bozma kararı vermiştir.⁶

IV. Belediyenin Aplikasyon Hatası Yüzünden Taşınmışsa Ne Olur?

Taşkınlığın belediyenin hatalı aplikasyonundan (arazi üzerinde yanlış sınır çizmesinden) kaynaklandığı iddiası da uygulamada sıkça karşımıza çıkar. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin incelediği bir dosyada, davacı, yapısının 145,14 m²'lik kısmının komşu parsele taştığını, bu taşmanın belediyenin hatasından kaynaklandığını, taşmanın kasıtlı olmadığını ve yapının yıktırılmasının hakkaniyete aykırı olacağını ileri sürerek, taşan kısmın mülkiyetinin kendisine verilmesini talep etmiştir; davalı ise TMK m.725'in somut olayda uygulanamayacağını, davacının iyiniyetli olmadığını savunmuştur. Dava, mahkemenin bu iddiaları TMK m.725'in dört şartı çerçevesinde ayrı ayrı incelemesini gerektirmiştir.⁷ Bu örnek gösteriyor ki "belediyenin hatası" savunması tek başına yeterli değildir — mahkeme yine de yapı değerinin karşılaştırılmasını ve iyiniyetin somut olayda gerçekten var olup olmadığını ayrıca araştırmak zorundadır.

V. Arsa Maliki Ne İster? Kal (Yıkım) mı, Elatmanın Önlenmesi mi, Bedel mi?

TMK m.725'in şartları oluşmamışsa (yani yapı sahibi kötüniyetliyse veya değer dengesi ters yöndeyse), arsa maliki TMK m.683'teki genel mülkiyet hakkına dayanarak doğrudan elatmanın önlenmesi ve taşkın kısmın kal'i (yıkımı) davası açabilir; bu davada iyiniyet tartışması aranmaz, çünkü mülkiyet hakkı kural olarak sınırsızdır (bkz. Mevzuat kutusu). Ancak burada da bir prosedürel tuzak vardır: yapı sahibi kal talebine karşı "asgari levazım bedeli" ödenmesini talep edebilir; arsa maliki bu bedeli mahkemenin belirlediği süre içinde depo etmezse, kal talebi reddedilebilir. Bir kararda tam bu nedenle — davacı asgari levazım bedelini ödemediği için — kal talebinin reddine karar verilmiştir.⁸ Bu da gösteriyor ki taşkın yapı davalarında sadece "haklı olmak" yetmez; davanın usul aşamalarını (bedel depo etme dahil) eksiksiz takip etmek de sonucu doğrudan belirliyor.

Sonuç

Komşunun duvarı veya binası tapu sınırınıza taşmışsa, sonuç otomatik bir yıkım değildir — TMK m.725, arsa malikinin mülkiyet hakkı ile yapı sahibinin ekonomik yatırımı arasında sıkı şartlara bağlı bir denge kurar. Yapı sahibi gerçekten iyiniyetliyse (ruhsatına uygun inşa etmiş, sınırı bilerek ihlal etmemiş veya taşkınlık kendi iradesi dışında bir imar işleminden doğmuşsa) ve yapının değeri taşınan arazi parçasından fazlaysa, arsa maliki mülkiyetini kaybedip yerine uygun bir bedel alabilir. Buna karşılık yapı ruhsatsız, sahibi taşmayı bilerek göz ardı etmiş veya belediye zaten yıkım kararı vermişse, arsa maliki doğrudan elatmanın önlenmesi ve yıkım isteyebilir — ama bu davada da usule (özellikle asgari levazım bedelinin süresinde depo edilmesine) dikkat etmek gerekir.