Çatıdaki Baz İstasyonu Kaldırtılabilir mi? Kat Mülkiyetinde Oybirliği, Komşuluk Hukukunda Somut Zarar Şartı

I. İlk Soru: İstasyon Kendi Binanızda mı, Komşu Binada mı?

Apartman çatılarına kurulan baz istasyonları, kat malikleri ve komşular arasında en sık çıkan uyuşmazlıklardan biridir. Hukuken ilk sorulması gereken soru, istasyonun nereye kurulduğudur. İstasyon sizin de kat maliki olduğunuz binanın çatısına ya da dış duvarına kurulmuşsa uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir ve sonuç büyük ölçüde kiralamanın usulüne bağlıdır. İstasyon komşu bir binada ya da başka bir parseldeyse dava Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesindeki komşuluk hukukuna dayanır. Bu ikinci yolda ispat yükü çok daha ağırdır. Yargıtay kararları bu iki yolu birbirinden açıkça ayırır ve hangisinin seçildiği davanın kaderini belirler.

II. Kendi Binanızın Çatısı: Ortak Yer ve Oybirliği Şartı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesine göre çatılar, bacalar ve genel dam terasları her hâlde ortak yerdir. Kanun'un 45. maddesi ise anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması gibi temliki tasarrufların ve “anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri”nin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini öngörür.¹ Maddenin lafzı reklam amaçlı kiralamayı örnek gösterse de Yargıtay, “önemli yönetim işleri” kuralını baz istasyonu için yapılan kiralamalara da uygulamakta ve bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir karar aramaktadır.

Yargıtay (kapatılan) 18. Hukuk Dairesi'nin 12.06.2006 tarihli kararına konu olayda, kat mülkiyetli binanın ortak bahçesi baz istasyonu kurulmak üzere bir GSM şirketine kiralanmıştı. Kiralama kararı tüm kat maliklerinin oybirliğini taşımadığı için Daire, bu kararın olumlu oy vermeyen davacı kat malikini bağlamayacağını belirterek istasyonun kaldırılmasına ilişkin kararı onadı. Hükme yalnızca kaldırma için davalıya 30 gün süre verildiği yönünde bir düzeltme eklendi.² Daire 27.09.2012 tarihli kararında da aynı ilkeyi tekrarladı. Davacıların onayı olmadan çatıya kurulan istasyon için açılan davanın reddi, kiralama hakkında oybirliğiyle alınmış bir karar bulunmadığı gerekçesiyle bozuldu.³ Bu yolda istasyonun sağlığa zarar verdiğini ispatlamak gerekmez. Belirleyici olan, kiralamanın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir karara dayanıp dayanmadığıdır. Ayrıca KMK m.19/2'ye göre bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz.⁴

III. Davayı Kime Açmalı? Taraf Teşkili ve Eski Sözleşmeler

Bu davalarda doğru tarafa husumet yöneltmek kritik önemdedir. 18. Hukuk Dairesi'nin 03.10.2013 tarihli kararına konu olayda, kat malikleri kurulu yöneticiye çatının baz istasyonlarına kiraya verilmesi için yetki vermiş, karara imza ve muvafakati bulunmayan kat maliki davayı yalnızca yöneticiye karşı açmıştı. Mahkeme davayı husumetten reddetmişti. Yargıtay ise toplantıya katılarak olumlu oy kullanan tüm bağımsız bölüm maliklerinin davalı olarak davaya dahil edilip taraf teşkili sağlandıktan sonra karar verilmesi gerektiğini belirterek kararı bozdu.⁵

Kira sözleşmesinin bina henüz kat mülkiyetine geçmeden, tek malik döneminde yapıldığı durumlar ise ayrıca araştırılmalıdır. 14. Hukuk Dairesi'nin 01.03.2021 tarihli kararında sözleşme, binanın önceki maliki ile yapılmıştı; davacı ise bağımsız bölümü sonradan satın almıştı. GSM şirketi, davacının önceki malikin halefi olarak sözleşmeyle bağlı olduğunu savunuyordu. Daire, yalnızca oybirliğiyle alınmış bir karar bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabul edilmesini eksik inceleme saydı. Ayrıca şirketin temyiz aşamasında ileri sürdüğü, istasyonun ilk derece kararından sonra söküldüğü yönündeki iddianın da araştırılması gerektiğini belirterek kararı bozdu.⁶

IV. Kaldırmanın Ötesi: İmzası Olmayan Malikin Ecrimisil Hakkı (HGK 2025)

Bu alandaki en güncel ve en önemli karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.10.2025 tarihli kararıdır. Olayda binanın dış cephesine baz istasyonu kurulması için GSM şirketi ile kat maliklerinin yalnızca bir kısmı arasında kira sözleşmesi imzalanmış, kira bedeli de bu maliklerin hesaplarına ödenmişti. Sözleşmede imzası bulunmayan kat maliki, bağımsız bölümünü sattığı tarihe kadar geçen süre için şirketten ecrimisil istedi. Hukuk Genel Kurulu, dış duvarların, çatının veya damın kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin “tüm kat maliklerine yarar sağlamak amacıyla da olsa” oybirliğiyle alınacak karara dayanması gerektiğini vurguladı. Kurula göre kat maliklerinin bir kısmıyla imzalanan sözleşme davacı kat malikine karşı ileri sürülemez ve şirketin tasarrufu davacı bakımından fuzuli işgal niteliğindedir. Kurulda, şirketin kira bedelini sözleşmedeki kiralayanlara ödediği için kendisine husumet düşmeyeceği görüşü de ileri sürüldü; ancak bu görüş çoğunlukça benimsenmedi. Hukuk Genel Kurulu ilk derece mahkemesinin direnme kararını yerinde buldu ve diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyayı Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'ne gönderdi.⁷ Bu kararla imzası olmayan kat maliki, istasyonun kaldırılmasını istemenin yanında operatörden ecrimisil talep etme imkânını da güçlü bir içtihada dayandırabilir.

V. Komşu Binadaki İstasyon: TMK m.737 ve “Somut Zarar” Şartı

İstasyon komşu bir taşınmazdaysa ortak yer ve oybirliği tartışması yapılamaz; dava, herkesin taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlü olduğunu öngören TMK m.737'ye dayanır.⁸ Yargıtay bu davalarda yerleşik ve katı bir ölçüt uygular. 14. Hukuk Dairesi'nin 04.02.2013 tarihli kararına konu olayda istasyon güneş enerjisi tesisatı görünümüyle kamufle edilmiş, ilk derece mahkemesi de bunu TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması sayarak kaldırmaya hükmetmişti. Daire bu kararı bozdu. Gerekçeye göre baz istasyonları BTK'nın yönetmelikte belirlediği yer, ölçü ve limit değerlere göre verdiği güvenlik sertifikasıyla kurulur ve Türkiye'de uygulanan sınır değerler uluslararası kuruluşların kabul ettiği değerlerin yaklaşık dörtte biri olarak belirlenmiştir. Adli yargıda davanın kabul edilebilmesi için istasyonun yönetmelikteki limit değerlere uygun olmadığı ve sağlığa zarar verdiği kanıtlanmalıdır. Daireye göre “uzun vadede sağlığa zarar verebileceği” ya da “psikolojik olarak etkilenildiği” gibi kanıtlanması mümkün olmayan soyut iddialarla açılan davalar dinlenemez. Kamuflaj da tek başına kaldırma gerekçesi değildir.⁹

Aynı Daire 08.02.2018 tarihli kararında bu çizgiyi sürdürdü. Belde merkezindeki iki binanın çatısına baca görünümü verilerek kurulan ve davacıların ifadesiyle halk arasında infiale yol açan istasyonların kaldırılmasına ilişkin kabul kararı oy çokluğuyla bozuldu. Kararda komşuluk hukukundan doğan elatmanın önlenmesi davası için kural olarak bir zararın doğmuş olması gerektiği, ancak istisnai hâllerde yakın gelecekte zarar doğacağı pek muhtemel veya muhakkaksa bu hakkın kullanılabileceği belirtildi. Daire ayrıca ölçümleri yapacak bilirkişilerin yönetmelikte öngörülen niteliklere ve ölçüm sertifikasına sahip olması gerektiğini vurguladı.¹⁰

VI. Güncel Tablo: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2025 Kararları

Bugün bu davalara bakan Yargıtay 7. Hukuk Dairesi de aynı ölçütü uyguluyor. 12.03.2025 tarihli kararda, istasyonun çok yakınında ev bulunduğu gerekçesiyle elektrik mühendisi bilirkişi kaldırma yönünde görüş bildirmişti; ancak söz konusu evin davacılara ait olmadığı anlaşıldı. Halk sağlığı ve nükleer tıp uzmanı bilirkişilerin raporlarında ise değerlerin yönetmelikteki limitler içinde olduğu ve kanıta dayalı bir risk bulunmadığı belirtildi. Davanın reddine ilişkin karar oybirliğiyle onandı.¹¹ 15.09.2025 tarihli kararda ise davacılar sağlık iddiasının yanında taşınmazlarının değer kaybettiğini ve manzaralarının bozulduğunu da ileri sürmüştü. Bölge Adliye Mahkemesi, istasyonun limit değerlere ve güvenlik mesafelerine uygun olduğunu, değer düşüklüğünün ise somut delillerle ispatlanamadığını belirterek davayı reddetti. Daire çoğunluğu bu kararı onadı. Karşı oyda ise iki ayrı bilirkişi heyetinin değer düşüklüğü tespit ettiği, fotoğraflardan da istasyonun görüntü kirliliği yarattığının anlaşıldığı belirtilerek davanın kabulü gerektiği savunuldu.¹²

Daha eski bir dönemde, 1. Hukuk Dairesi'nin 29.03.2012 tarihli kararında, komşu apartmanın çatısına kurulan istasyonun davacının konutuna 10 metre mesafede olduğu, bunun olumsuz psikolojik etki yaptığı ve uzun sürede sağlığı olumsuz etkileyebileceği gerekçesiyle verilen kaldırma kararı onanmıştı.¹³ Ancak bu tür gerekçeler, 14. Hukuk Dairesi'nin 2013'ten itibaren açıkça “soyut iddia” saydığı ve dinlenemeyeceğini belirttiği türdendir. Güncel uygulamada komşu binadaki istasyona karşı kazanmanın yolu, yönetmelikteki limitlere aykırılığın veya somut bir zararın nitelikli bilirkişi raporlarıyla ortaya konmasından geçmektedir.

VII. İdari Yol: BTK'ya Şikâyet ve İdari Yargı

14. Hukuk Dairesi kararları, adli yargı dışındaki yolları da gösterir. İstasyonun güvenlik sertifikasındaki limit değerlere ve güvenlik mesafesine uygun kurulmadığı ya da sonradan bunlara aykırı işletildiği iddiaları Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu'na (BTK) yapılmalı, kurumun kararlarına karşı idari yargıda dava açılmalıdır. İstasyonun limitlere uygun olduğu hâlde zararlı olduğu iddia ediliyorsa, Daireye göre idari yargıda yönetmeliğin iptali istenmelidir.⁹ Kararlarda eski adıyla anılan yönetmeliğin güncel adı “Elektronik Haberleşme Cihazları Güvenlik Sertifikası Yönetmeliği”dir.¹⁴

Sonuç

Çatıdaki baz istasyonuna karşı açılacak davanın başarısı, istasyonun nerede olduğuna bağlıdır. İstasyon kendi binanızın çatısında ya da dış duvarındaysa Yargıtay, kiralamanın bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir karara dayanmasını arar. Oybirliği yoksa onay vermeyen kat maliki, sağlığa zarar ispatlamak zorunda kalmadan istasyonun kaldırılmasını isteyebilir. Hukuk Genel Kurulu'nun 22.10.2025 tarihli kararından sonra bu malik, operatörden ecrimisil de talep edebilir. Bu davalarda olumlu oy veren tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi gerekir. İstasyon komşu bir taşınmazdaysa dava TMK m.737'ye dayanır ve Yargıtay limit değerlere aykırılığın ya da somut zararın bilimsel delillerle ispatını arar. Uzun vadeli sağlık riski veya psikolojik etki gibi soyut iddialar dinlenmez, kamuflaj tek başına yeterli değildir. Limit aşımı iddiası varsa BTK'ya şikâyet ve idari yargı yolu da değerlendirilmelidir.