Ortaklığın Giderilmesinde Muhdesat: Paydaşın Yaptığı Bina Satış Bedelinden Nasıl Pay Alır? Yargıtay İBGK E.1990/1, K.1991/1

I. Binayı Yapan Paydaş Satıştan Ne Alır?

Uygulamada sık rastlanan bir senaryo: Paydaşlardan biri, miras ya da paylı mülkiyet konusu arsanın üzerine kendi parasıyla ev yapar, bahçe ve ağaç yetiştirir; yıllar sonra taşınmaz, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası sonucunda binasıyla birlikte açık artırmada satılır. Bina arsanın bütünleyici parçası olduğundan tapuda "bina sahibi" diye ayrı bir malik yoktur — satış bedeli kural olarak tapudaki paylara göre dağıtılır. Peki binayı yapan paydaş ne alacaktır: Yıllar önce inşaat için harcadığı paranın karşılığını mı, yoksa binanın satış bedeli içindeki bugünkü değerini mi? Yüksek enflasyon koşullarında iki cevap arasındaki fark, çoğu zaman evin kendisi kadar büyüktür.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 22.2.1991 tarihli ve E.1990/1, K.1991/1 sayılı kararıyla bu soruyu muhdesatı yapan paydaş lehine bağlamıştır: Satış bedelinden muhdesat sahibi paydaşa ödenecek miktar, muhdesatın yapıldığı tarihte harcanan parayla sınırlı değildir.¹ Otuz beş yılı aşkın süredir yürürlükte olan bu içtihat, bugün de ortaklığın giderilmesi satışlarında bedelin paylaştırılmasının hukuki temelidir.

II. Muhdesat Sahibinin Elindeki Hukuki Araç Nedir?

Meselenin düğümü eşya hukukundadır. TMK m.684 uyarınca bir şeye malik olan, onun bütünleyici parçalarına da malik olur; arsa üzerine yapılan bina ve dikilen ağaçlar arzın hukuki kaderine bağlanır. Bu yüzden muhdesatı yapan paydaş, binanın "maliki" değildir; taşınmaz TMK m.698-699 uyarınca satış yoluyla paylaştırıldığında bina da arsayla birlikte satılır ve bedel paylara göre dağıtılır. Muhdesat yapan paydaşın elinde kalan tek araç, diğer paydaşların malvarlığındaki artışa yönelmiş kişisel bir alacak hakkıdır; Yargıtay bu alacağı öteden beri sebepsiz zenginleşme (karar tarihinde 818 sayılı BK m.61 vd., bugün TBK m.77 vd.) hükümlerine dayandırır.²

İşte içtihadı birleştirmeye konu soru, bu sebepsiz zenginleşme alacağının kapsamına ilişkindir: İade borcu, giderlerin yapıldığı gündeki sürüm değeriyle sınırlı mıdır, yoksa satış günündeki değer artışına göre mi hesaplanır?

III. Daireler Maliyet ile Güncel Değer Arasında Neden Bölündü?

Yargıtay daireleri iki kampa ayrılmıştı. 3. Hukuk Dairesi ile 6. Hukuk Dairesi, diğer paydaşların zenginleşmesinin binanın yapıldığı tarihte değil, satış bedelinden pay aldıkları tarihte gerçekleştiğini kabul ediyor ve muhdesat alacağını binanın satış tarihinde taşınmaz değerinde yarattığı artış oranına göre hesaplıyordu — yapım maliyetiyle bir sınırlama öngörmüyorlardı.³ Buna karşılık 4. Hukuk Dairesi ile 13. Hukuk Dairesi, "satış tarihindeki katkı ile yapım tarihinde harcanan paradan hangisi azsa ona hükmedilir" formülünü benimsemişti; Hukuk Genel Kurulu'nun ise her iki yöne eğilim gösteren kararları vardı.⁴ 20.9.1989 tarihli başvuru üzerine Birinci Başkanlık Kurulu aykırılığı saptayarak konuyu Büyük Genel Kurul'a taşıdı.⁵

IV. Zenginleşme Hangi Anda Doğar?

Kurul, çözümü sebepsiz zenginleşmenin en temel sorusunda buldu: Zenginleşme ve fakirleşme ne zaman gerçekleşir? Muhdesatı yapan paydaş, binayı çoğu zaman yıllarca kendisi kullanır; bu dönemde diğer paydaşların malvarlığına kural olarak hiçbir katkı geçmez. Diğer paydaşların ekonomik olarak zenginleştiği, muhdesat sahibinin de fakirleştiği an, taşınmazın şüyuun giderilmesi yoluyla satıldığı andır — çünkü diğer paydaşlar bina dahil satış bedelinden pay aldıkları anda, emek ve masrafına katlanmadıkları bir değerin karşılığını elde ederler. Zenginleşmenin kapsamı da bu ana göre belirlenmelidir; nitekim iyiniyetli iade yükümlüsü, geri verme zamanında elinde kalanla sorumludur.⁶

Bu kabulden sonra sonuç kendiliğinden gelir: İade borcunu "muhdesatın yapıldığı gündeki sürüm değeri"ne dönerek sınırlamak, hem bu ilkeye hem hakkaniyete aykırıdır — yıllar önce harcanan paranın nominal karşılığı, enflasyon karşısında erimiş bir rakamdan ibarettir. Kurul bu nedenle böyle bir sınırlamayı reddetmiş; ancak dikkat çekici bir kayıtla, iade borcunun kapsamının somut olarak nasıl hesaplanacağını uygulamaya bırakmıştır. Karar, ilk toplantıda üçte ikiyi geçen çoğunlukla alınmıştır.¹

V. Karşı Oy Neyi Eleştirdi?

13. Hukuk Dairesi Başkanı A. İsmet Arslan ile aynı daire üyesi Mustafa Aykonu'nun ayrıntılı karşı oy yazıları, çoğunluğun vardığı sonuca değil, izlediği yola itiraz eder: Malzemesi başkasının taşınmazında kullanılan kişinin hakları, Medeni Kanun'un haksız yapıya ilişkin özel hükmünde (o dönem MK m.649, bugün TMK m.723) zaten düzenlenmiştir; özel hüküm varken tali nitelikteki sebepsiz zenginleşme kurallarına gidilemez. Bu özel hüküm hâkime, yapanın iyiniyetine ve yapının taşınmaza kattığı yarara göre geniş bir takdir alanı tanır; çoğunluğun yaptığı gibi sorunu tek bir formüle bağlamak, bu takdir yetkisini hâkimin elinden alır. Aykonu ayrıca çarpıcı bir eşitlik itirazı ekler: Paydaş olmayan üçüncü kişinin yaptığı bina özel hükmün sınırlı tazminatına tabi tutulurken, paydaşın yaptığı binaya satış bedelinden tam pay verilmesi, kanun önünde eşitliği bozar.⁷ Çoğunluk ise pratikte enflasyona karşı muhdesat yapanı koruyan çözümü tercih etmiştir.

VI. Bugün Hesap Nasıl Yapılıyor?

İBK bugün de canlıdır ve ismen uygulanmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin bir bozma ilamı — 7. Hukuk Dairesi'nin 14.2.2024 tarihli kararında aynen aktarıldığı üzere — ilkeyi bugünkü diliyle özetler: "22.02.1991 tarihli ve 1990/1-1991/1 sayılı İBK'ye göre; paydaşlardan birinin müşterek taşınmaz üzerinde yaptığı faydalı masraflar nedeniyle diğer paydaşın malvarlığındaki artış, masrafın yapıldığı tarihte değil, şüyuun giderilmesi yoluyla satışın yapıldığı ve satış bedelinden payın alındığı tarihte gerçekleşir." Aynı bozma ilamı önemli bir sonuca daha işaret eder: Ortaklığın giderilmesi davası derdestken ve taşınmaz muhdesatı yapan paydaşın zilyetliğindeyken zenginleşme henüz gerçekleşmediğinden, muhdesat alacağında zamanaşımı da işlemeye başlamaz. Bu dosyada ortaklık sonradan satışla değil, taşınmazın ifrazen (aynen) taksimiyle giderilmiş; mahkeme bağın davacıya ait muhdesat olduğunu tespit etmiş, ayrıca bağ tesis bedeli istenemeyeceğine karar vermiş ve 7. Hukuk Dairesi bu kararı onamıştır.⁸

Uygulama, İBK'nın "hesabı uygulamaya bıraktığı" boşluğu oransal yöntemle doldurmuştur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 12.2.2026 tarihli kararının da tekrarladığı yerleşik formül şudur: Muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu tapuda şerhli ise veya bütün paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa, dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir; toplam değer içindeki payları yüzdelik oran olarak belirlenir ve satış bedeli bu oranlara göre bölüştürülür — muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibine, kalan bedel paylara göre paydaşlara dağıtılır.⁹ Böylece muhdesat sahibi, maliyetin nominal karşılığını değil, satış bedelinin içindeki güncel payını alır.

Uygulayıcı için üç kritik nokta: Birincisi, oransal yöntemin kapısı ancak muhdesatın aidiyeti çekişmesizse (tapuda şerh veya tüm paydaşların kabulü) doğrudan açılır; aidiyet çekişmeliyse ortaklığın giderilmesi hâkimi, iddia sahibine muhdesatın tespiti davası açması için HMK m.165 uyarınca süre vermeli ve açılan davayı bekletici sorun yapmalıdır — süresinde dava açılmazsa uyuşmazlık yokmuş gibi devam edilir.¹⁰ İkincisi, muhdesat iddiası olan paydaş (veya mirasçısı) bu iddiasını satıştan önce ileri sürmelidir; 2026 tarihli karar, mirasçının muhdesat iddiası gözetilmeden satışa gidilmesini bozma sebebi saymıştır. Üçüncüsü, üçüncü kişiye ait muhdesat bu rejimin dışındadır: Paydaş olmayan kişi davaya dahil edilip satış bedelinden pay alamaz; onun hakları genel hükümlere (TMK m.722-724) tabidir.