Her Yıl Yenilenen Tahliye Taahhütleri ve Kiralayanın Kötüniyeti: Yargıtay İBGK E.1985/2, K.1985/7

I. Kararın Konusu ve Pratik Önemi

Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir ve kiraya verene, başkaca hiçbir sebep göstermeden kira ilişkisini sona erdirme imkânı tanıyan en güçlü tahliye sebeplerinden biridir. Uygulamada ise köklü bir alışkanlık vardır: Kira sözleşmesi her yıl yenilenirken, kiracıdan sözleşmeye özel şart olarak ya da ayrı bir belgeyle yeniden tahliye taahhüdü alınması âdet hâline getirilmiştir. Bu alışkanlık, pratikte kritik bir soru doğurur: Elindeki geçerli ilk taahhüdü kullanmayan — yani ona dayanarak ne tahliye davası açan ne de icra takibi başlatan — kiraya veren, yıllar sonra bu âdet üzere alınmış sonraki taahhütlerden birine dayanarak tahliye isteyebilir mi, yoksa bu davranış iyiniyet kurallarına aykırı mıdır?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu bu soruyu 4.11.1985 tarih ve E.1985/2, K.1985/7 sayılı kararıyla ele almıştır.¹ Kararın ilginç yanı, teknik sonucudur: Kurul, içtihatları birleştirmemiş; çünkü müzakere sırasında Hukuk Genel Kurulu ile 6. ve 12. Hukuk Daireleri arasındaki görüş ayrılığının fiilen ortadan kalktığını tespit etmiştir. Bu tespitle birlikte ortaya net bir ilke çıkmıştır: Yenilenen kira dönemlerinde alınan sonraki tahliye taahhütleri kural olarak geçerlidir; kiraya verenin bunlardan birine dayanması tek başına kötüniyet sayılmaz — kötüniyetin varlığı, her somut olayın özelliğine göre ayrıca değerlendirilir.

II. Hukuki Çerçeve: 6570 Sayılı Kanun m.7'den TBK m.352/1'e

Karar, dönemin mevzuatı olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7. maddesi ekseninde verilmiştir; bu madde, yazılı tahliye taahhüdünü bağımsız bir tahliye sebebi olarak düzenliyordu. Bugün aynı kurum, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesinde yaşamaktadır: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip de boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.²

Maddedeki "teslimden sonra" ibaresi rastlantı değildir: Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüdün kiracının serbest iradesini yansıtmadığı yönündeki — temeli 4.10.1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı'na uzanan — köklü Yargıtay içtihadının kanunlaşmış hâlidir.³ Taahhüdün şekli geçerlilik koşulları — aynı gün düzenlenme, tarihsiz (beyaza) imza, aile konutu itirazı — başlı başına bir inceleme konusudur ve ayrı bir makalede ele alınmıştır. Buradaki karar ise geçerlilik sorununu değil, geçerli birden çok taahhüt karşısında kiraya verenin davranışının dürüstlük kuralı (TMK m.2) yönünden denetimini konu alır. Taahhüde dayalı tahliyenin icra yolu ise İİK m.272 ve devamındaki tahliye emri usulüdür.⁴

III. İçtihat Aykırılığının Serüveni: 1963'ten 1985'e

Uyuşmazlığın kökeninde iki karşıt çizgi vardır. 6. Hukuk Dairesi'nin 1963 tarihli bir dizi kararı ve bu çizgiyi doğrulayan Hukuk Genel Kurulu'nun 8.7.1972 tarihli kararı, katı bir kural benimsemişti: Geçerli ilk taahhüdü usulünce kullanmayan kiraya verenin, kiracıdan âdet üzere aldığı sonraki taahhütlere dayanması hâlinde "asla iyiniyetli olamayacağı" kabul ediliyordu.⁵ Buna göre sonraki taahhütlere dayanmak, kategorik olarak hakkın kötüye kullanılmasıydı. 12. Hukuk Dairesi ise 16.4.1981 tarihli kararında tam tersini savunmuş, bu olaylarda kiraya verenin kötüniyetinden söz edilemeyeceğini kabul etmişti.⁶

Bu açık çelişki üzerine bir avukatın 1984'te yaptığı başvuruyla Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulu, Yargıtay Kanunu m.45/2 uyarınca konuyu İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'na havale etmiştir.⁷ Ne var ki havale ile toplantı arasında geçen sürede içtihat kendiliğinden hizalanmıştır: 12. Hukuk Dairesi, 25.2.1985 tarihli kararıyla "tahliye taahhüdünün kural olarak geçerli olduğu, ancak kiraya verenin kötüniyetinin ispatlanması hâlinde tahliye isteğinin kabul edilmemesi gerektiği" görüşünü benimsemiş; aynı yaklaşım Hukuk Genel Kurulu'nun 22.6.1983 tarihli kararıyla da doğrulanmıştır.⁸ Müzakere sırasında söz alan 6. Hukuk Dairesi Başkanı da dairesinin 1963 kararlarındaki görüşten açıkça vazgeçtiğini, artık kiraya verenin kötüniyetli olup olmadığının her olayın özelliğine göre değerlendirilmeye başlandığını Kurul önünde bildirmiştir.

IV. Kurulun Vardığı Sonuç ve Muhalefet Şerhi

Kurul, işin esasına girmeden önce ön sorun olarak kararlar arasında gerçekten aykırılık bulunup bulunmadığını tartışmıştır. İlginç biçimde kararın gerekçesi, sunulan örnek kararlar arasında "objektif iyiniyet kurallarına aykırılık yönünden çelişki bulunduğu açıktır" tespitini yapar; ancak yukarıda anlatılan içtihat değişiklikleri karşısında Hukuk Genel Kurulu ile daireler arasında görüş ayrılığının kalmadığı sonucuna ulaşır. Bu nedenle, "kiralayanın kötüniyetinin her olayın özelliğine göre takdiri gerekeceği hususunda görüş birliğine varıldığı anlaşıldığından bu aşamada içtihatları birleştirme yoluna gidilmesine gerek kalmadığına" oyçokluğuyla karar verilmiştir.¹

Karara muhalif kalan Birinci Başkan Nihat Renda, şerhinde çarpıcı bir noktaya işaret eder: Kararın kendisi bile örnek kararlar arasında çelişki bulunduğunu açıkça kabul etmektedir; o hâlde bu çelişkinin içtihadı birleştirme yoluyla giderilmesi yasa hükmü gereğidir.⁹ Muhalefetin mantığı usul yönünden güçlüdür; ancak çoğunluğun pragmatik tercihi, fiilen sona ermiş bir tartışma için bağlayıcı bir birleştirme hükmü koymaktan kaçınmak olmuştur. Şu nüans önemlidir: Bu karar, teknik anlamda bağlayıcı bir içtihadı birleştirme hükmü içermez; fakat Kurul'un tutanağa geçirdiği görüş birliği — sonraki taahhütlerin kural olarak geçerliliği ve kötüniyetin somut olaya göre takdiri — sonraki onlarca yıllık uygulamanın çerçevesini çizmiştir.

V. Güncel Hukuktaki Yansıması

1985'te tutanağa geçen ilke, bugünkü kira hukuku pratiğinin taşıyıcı kolonlarından biridir. TBK m.352/1 döneminde Yargıtay'ın yerleşik kabulü şudur: Kira ilişkisi devam ederken — yani ilk sözleşme yapılıp kiralanan teslim edildikten sonra, yenilenen dönemlerde — verilen tahliye taahhüdü, kiracının serbest iradesiyle verilmiş sayılır ve geçerlidir. Kiracının "her yıl taahhüt vermek zorunda bırakılıyordum, kiraya veren de öncekileri hiç kullanmadı" yönündeki savunması, tek başına tahliye isteğini düşürmez; çünkü 1985 kararının tasfiye ettiği görüş tam da buydu: sonraki taahhüde dayanmanın kendiliğinden kötüniyet sayılması. Belirtmek gerekir ki öğreti bu noktada Yargıtay kadar rahat değildir: Doktrindeki baskın görüş, her kira dönemi için âdet hâline getirilen taahhütlerin serbest irade ürünü olmadığını — önceki dönemde alınan taahhüdün sonrakiler için baskı aracına dönüştüğünü — ileri sürerek bu zincirleme taahhütlerin geçersiz sayılması gerektiğini savunur; azınlıkta kalan görüş ise kira ilişkisi kurulduktan sonra kiracı üzerinde sözleşme kurulurkenki baskının bulunmadığı gerekçesiyle Yargıtay çizgisini destekler.¹⁰

Bununla birlikte madalyonun öbür yüzü de aynı kararda saklıdır: Kötüniyet denetimi ortadan kalkmamış, yalnızca kategorik kural olmaktan çıkarılıp somut olay incelemesine bağlanmıştır. Kiracı, kiraya verenin taahhüdü dürüstlük kuralına aykırı biçimde elde ettiğini veya kullandığını gösteren somut olguları ispatlarsa, TMK m.2 uyarınca tahliye isteği reddedilebilir. Yük ağırdır ama yol açıktır — ve bu dengenin hukuki zemini, kırk yılı aşkın süredir bu içtihadı birleştirme tutanağıdır.

VI. Pratik Sonuçlar

Kiraya veren yönünden: Elinde birden fazla yazılı tahliye taahhüdü bulunan kiraya veren, kural olarak bunlardan dilediğine — uygulamada çoğunlukla en son tarihlisine — dayanabilir; önceki taahhütleri kullanmamış olması tek başına aleyhine sonuç doğurmaz. Ancak zamanlama katıdır: TBK m.352/1 uyarınca, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi (İİK m.272 vd.) başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır; bu süre geçirilirse o taahhüt dönemi için hak düşer.

Kiracı yönünden: Salt "taahhüt alınması âdet hâline getirilmişti" ya da "ilk taahhüt hiç kullanılmadı" itirazı, 1985'ten bu yana tutunamaz. Savunma ancak somut olay özellikleriyle — taahhüdün elde edilme koşulları, kiraya verenin çelişkili davranışları, dürüstlük kuralına aykırılığı gösteren olgular — desteklenirse sonuç doğurur ve ispat yükü kiracıdadır. Buna karşılık taahhüdün şekli geçersizliği (sözleşmeyle aynı anda alınma, aile konutu itirazı gibi) her zaman ayrıca ileri sürülebilir; 1985 kararı geçersiz bir taahhüdü ayakta tutmaz, yalnızca geçerli taahhütler arasındaki tercihi serbest bırakır.