İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Süre ve İhtar Şartı: TBK m. 350, 353 ve Sözleşmesel Fesih Bildirimi Koşulunun Geçerliliği

I. Giriş

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan yasal düzenlemeler, kiraya verenin tahliye talebini oldukça sınırlı koşullara bağlamıştır. Bu koşulların başında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesi kapsamında düzenlenen gereksinim (ihtiyaç) sebebiyle tahliye gelmektedir. Söz konusu tahliye davalarında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelik taşıması kadar; dava açma süresi ve önceden bildirim (ihtar) şartı da kritik öneme sahiptir.

Bu makalede; ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava açma süresi, TBK m. 353 kapsamında süre uzaması, sözleşmeyle kararlaştırılan fesih ihbar şartının geçerliliği ve bu şarta uyulmamasının hukuki sonuçları; güncel Yargıtay kararları ile Bölge Adliye Mahkemesi uyuşmazlık giderme ilamları ışığında incelenecektir.

II. Yasal Çerçeve

A. Dava Açma Süresi (TBK m. 350)

TBK m. 350/1 uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m. 328'de fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu süre, kamu düzenine ilişkin ve hak düşürücü nitelikte olup davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece re'sen gözetilir.¹

B. Süre Uzaması (TBK m. 353)

TBK m. 353, dava açma süresini uzatan önemli bir mekanizma öngörmektedir: Kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.

Bu hükmün uygulanabilmesi için ihtarnamede yalnızca tahliye talep edilmesi yetmez; ihtarnamede dava yoluna başvurulacağına dair açık veya örtülü bir irade beyanının bulunması gerekir.

C. Sözleşmesel Fesih İhbar Şartı

Kira sözleşmelerinde zaman zaman, sözleşmenin sona erdirilmesi için belirli bir süre öncesinde yazılı bildirim yapılması şart koşulmaktadır. Örneğin: "Kontratın sona ermesinden 60 gün evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir." Bu tür hükümler, pratik hayatta sıkça karşılaşılan ve hukuki tartışmalara konu olan düzenlemelerdir.

III. Yargıtay'ın Güncel İçtihadı: Sözleşmesel İhbar Şartının Geçerliliği

A. Uyuşmazlığın Doğuşu

TBK m. 350'de öngörülen bir aylık dava açma süresi içinde dava açılmış olmasına karşın, sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar süresine uyulmaması halinde bu davanın süresinde sayılıp sayılmayacağı meselesi, Bölge Adliye Mahkemeleri arasında uzun süre tartışma konusu olmuştur.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi; sözleşmedeki ihbar şartının TBK m. 347'deki emredici hükme aykırı olduğunu, dolayısıyla geçersiz sayılması gerektiğini kabul etmekteydi. Buna karşılık aynı mahkemenin 36. Hukuk Dairesi; söz konusu şartın kiraya veren aleyhine düzenleme niteliği taşıdığından kiracı lehine ve geçerli olduğu, bu şarta uyulmadan açılan davanın süresinde olmadığı görüşündeydi.²

B. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Uyuşmazlık Giderme Kararı (E. 2024/2446, K. 2025/1440, T. 10.03.2025)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu'nun başvurusu üzerine verdiği 10.03.2025 tarihli uyuşmazlık giderme kararıyla meseleyi kesin biçimde karara bağlamıştır.

Daire'nin gerekçesi şu esaslara dayanmaktadır:

1. Sözleşme serbestisi ve nispi emredicilik: TBK m. 26 uyarınca taraflar sözleşme içeriğini kanunun sınırları içinde serbestçe belirleyebilir. TBK m. 346 yalnızca kiracı aleyhine düzenleme yasağı öngörmekte; kiraya veren aleyhine bir düzenleme yasağı içermemektedir. Bu nedenle sözleşmeyle kiraya veren aleyhine getirilmiş fesih ihbar şartı kiracı lehine olmakla geçerlidir.

2. Şarta uyulmamasının sonucu: Kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar süresine uymaması halinde, kira sözleşmesi süre bitiminde sona ermemekte; TBK m. 347 uyarınca bir yıl süreyle uzamış olmaktadır. Bu durumda TBK m. 350'deki bir aylık süre içinde dava açılmış olsa bile, dava süresinde kabul edilmez ve reddedilir.

3. Sonuç: "Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği; uyulmaması halinde süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK m. 350'de öngörülen bir aylık sürede açılan davanın süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına" hükmedilmiştir.³

C. Uyuşmazlığın Tekrarı ve Yargıtay'ın Teyit Kararı (E. 2025/2396, K. 2025/3576, T. 25.06.2025)

Benzer uyuşmazlık bu kez İstanbul 36. Hukuk Dairesi ile Bursa 4. Hukuk Dairesi arasında ortaya çıkmıştır. Bursa 4. Hukuk Dairesi, Yargıtay'ın 10.03.2025 tarihli kararına rağmen aksine karar vererek sözleşmedeki ihbar şartının ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına uygulanamayacağı görüşünü benimsemiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.06.2025 tarihli kararıyla daha önce bu konuda karar verildiğini belirterek yeniden uyuşmazlık giderme kararı verilmesine gerek olmadığına, yani 10.03.2025 tarihli içtihadının geçerliliğini koruduğuna hükmetmiştir.⁴

IV. TBK m. 353 Bildiriminin Uygulaması: Yargıtay 3. HD, E. 2017/8924, K. 2018/1578

TBK m. 353'ün uygulanmasına ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 22.02.2018 tarihli kararı da önemli açıklamalar içermektedir.

Söz konusu davada; 01/01/2011 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi bulunan kiraya veren, 03.09.2014 tarihinde keşide edilen ihtarnameyle ihtiyaç iddiasını ve tahliye isteğini kiracıya bildirmiş; ardından 22.04.2015 tarihinde dava açmıştır. İlk derece mahkemesi davayı süresinde açılmamış saymış; ancak Yargıtay bozmuştur.

Yargıtay'ın gerekçesi şudur: İhtarname, 01/01/2014 – 01/01/2015 kira dönemi içinde gönderilmiştir. Bu bildirim TBK m. 353 kapsamında değerlendirildiğinde; dava açma süresi bir sonraki kira yılı sonu olan 01/01/2016'ya kadar uzamış olmakta, dolayısıyla 22.04.2015 tarihinde açılan dava süresinde kabul edilmektedir.⁵

Bu karar, kiraya verenlerin TBK m. 353'ü etkin biçimde kullanabileceğini ortaya koymaktadır. Ancak ihtarnamenin yalnızca tahliye talebini değil, dava yoluna başvurulacağına ilişkin iradeyi de içermesi gerektiği göz ardı edilmemelidir.

V. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Kararı: İhtiyacın Samimiyeti ve Diğer Taşınmazların Etkisi (E. 2024/1639, K. 2025/856, T. 26.03.2025)

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin 26.03.2025 tarihli kararı, ihtiyaç nedeniyle tahliyede süre şartının yanı sıra ihtiyacın gerçekliği ve birden fazla taşınmazın varlığı gibi esasa ilişkin meseleleri de ele almaktadır.

Somut olayda; emniyet mensubu olan kiraya veren, görev yeri Hakkari'ye nakledilmiş; eşi ve çocukları ise anne-babasının evinde birlikte yaşamaktadır. Eşi ve çocuklarının bağımsız konuta kavuşması için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmıştır.

Davalı kiracı; kiraya verenin Ankara'da altı adet taşınmazı bulunduğunu, dolayısıyla ihtiyacın gerçek olmadığını ileri sürmüştür. Bölge Adliye Mahkemesi bu savunmayı yerinde bulmamış ve şu tespiti yapmıştır:

"Mülkiyet hakkına dayalı olarak davacının istediği taşınmaz hakkında dava açabileceği, mülkiyet hakkına üstünlük tanınması gerektiği, herkesin üstün vasıfı taşınmazda oturma hakkına sahip olduğu"

Bu ilke, birden fazla taşınmazı olan kiraya verenin belirli bir taşınmaz üzerinde ihtiyaç davası açmasına engel olmadığını; ancak tahliyeden sonra üçüncü kişiye kiralama halinde TBK m. 355 uyarınca kiracının tazminat talep hakkının saklı olduğunu ortaya koymaktadır.⁶

Mahkeme ayrıca TBK m. 352/3 (kiracının aynı ilçede konutunun bulunması) tahliyesinin şartlarının oluşmadığını da tespit etmiş; buna karşın ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar vermiştir.

VI. Genel Değerlendirme ve Pratik Sonuçlar

Yukarıda incelenen kararlar birlikte değerlendirildiğinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiraya veren bakımından önem taşıyan başlıca ilkeler şöyle sıralanabilir:

1. Sözleşmedeki ihbar şartına mutlak uyum zorunludur.
Kira sözleşmesinde "X gün önce yazılı bildirim yapılmadıkça sözleşme yenilenmiş sayılır" gibi bir hüküm varsa, kiraya veren bu süreye harfiyen uymalıdır. Aksi halde, TBK m. 350'deki bir aylık süre içinde dava açılmış olsa dahi dava reddedilecektir.

2. TBK m. 353 bildirimi etkili bir araçtır; ancak içerik kritiktir.
Kiraya veren, dava açma süresi dolmadan kiracıya yazılı bildirimde bulunursa dava açma süresi bir sonraki kira yılı sonuna kadar uzar. Bildirimin geçerli sayılabilmesi için dava yoluna başvurulacağının açıkça ortaya konması gerekir.

3. Birden fazla taşınmazın varlığı tek başına ret gerekçesi değildir.
Kiraya verenin başkaca mülklerinin bulunması, ihtiyacın gerçek olmadığını kanıtlamaz. Belirleyici olan, ihtiyacın samimi, sürekli ve zorunlu nitelik taşıyıp taşımadığıdır.

4. Dava açma süresi hak düşürücüdür.
Süreye uyulmaması halinde mahkeme re'sen reddeder; davalı ileri sürmese de bu sonuç değişmez.

5. TBK m. 355 riski gözetilmelidir.
Tahliyeden sonra taşınmazın üçüncü kişiye kiralanması veya makul süre içinde ihtiyaç giderilememesi halinde, eski kiracı bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep edebilir.

VII. Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025 yılında verdiği uyuşmazlık giderme kararları, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sözleşmesel fesih ihbar şartının bağlayıcılığını kesin biçimde ortaya koymuştur. Artık bu konuda BAM dairelerinin çelişkili kararlar vermesinin önü kapanmış; kiraya verenin sözleşmede öngörülen bildirim süresine uyumu, yasal dava açma süresine uyum kadar hayati bir şart haline gelmiştir.

Uygulamacılar açısından pratik çıkarım şudur: Dava açılmadan önce kira sözleşmesi özenle incelenmeli, varsa özel şartlardaki ihbar hükümleri tespit edilmeli ve gerekli bildirim bu şartlara uygun biçimde, zamanında ve noter kanalıyla yapılmalıdır. Aksi takdirde en güçlü ihtiyaç gerekçesi dahi, usul engelini aşamayacaktır.