Kiracı Evi Airbnb'de Kısa Süreli Kiraya Verirse Tahliye Edilebilir mi?

I. Giriş

Bir kiracının evini Airbnb veya benzeri bir platformda günlük/haftalık olarak kiraya vermesi, tek bir hukuki cepheyle sınırlı bir mesele değildir. Ev sahibi, apartmanda tanımadığı kişilerin sürekli giriş çıkış yaptığını görüp rahatsız olur; komşular asansör ve ortak alanların yıprandığından, güvenliğin zedelendiğinden şikâyet eder; belediye zabıtası ruhsatsız bir "pansiyon işletmeciliği" ile karşı karşıya olduğunu düşünür; kiracı ise kendi kullandığı evi dilediği gibi değerlendirme hakkına sahip olduğunu savunur. Bu makale, aynı olayın dört farklı hukuki cepheden — kiraya veren, apartman yönetimi, belediye ve (kısaca) vergi dairesi — nasıl değerlendirildiğini güncel Yargıtay ve Danıştay içtihadı ışığında ele almaktadır.

II. Yasal Çerçeve

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 322. maddesine göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiraya verebilir ve kullanım hakkını devredebilir. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu serbestiyi önemli ölçüde daraltır: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.¹ Uygulamada bu ihlal, çoğu zaman TBK m.316'daki "kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanma" yükümlülüğüne aykırılık çerçevesinde değerlendirilir; bu yolla açılan tahliye davasında kiraya verenin, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar etmesi zorunludur.²

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 24. maddesinin ikinci fıkrası ayrı bir sınır getirir: tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde eğlence, toplantı veya konaklama niteliği taşıyan bir faaliyet ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir.³ Aynı Kanun'un 28. maddesi, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğunu ve kullanma maksat ve şeklini de düzenleyebileceğini öngörür.⁴

2023 yılında yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun ise meseleye idari bir boyut ekler. Kanun'un 3. maddesi, konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için sözleşme yapılmadan önce izin belgesi alınmasını zorunlu kılar; 4. maddesi ise izinsiz faaliyette bulunan konut malikine, alt kiralayan kiracıya ve aracılık yapan platformlara ayrı ayrı uygulanan, tekrarında kademeli olarak artan idari para cezaları öngörür.⁵ 7464 sayılı Kanun'dan önce de belediyeler, 2559 sayılı Polis Vazife ve Salahiyet Kanunu'nun (PVSK) 7. maddesi ile İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik'in 32. maddesine dayanarak, izinsiz açılan "umuma açık istirahat ve eğlence yeri" niteliğindeki günübirlik kiralık daireleri mühürleyip kapatabilmektedir; bu yetki hâlâ fiilen kullanılmaktadır.⁶

III. Analiz

A. Ev Sahibi Karşısında: Sözleşmesel Cephe

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 18.06.2025 tarihli güncel bir kararı, kiralananın izinsiz biçimde üçüncü bir kişiye/şirkete kullandırılmasının tahliye sebebi olduğunu açıkça teyit eder: davalı kiracı şirket, kiralanan adresi bir başka (aynı ortaklar tarafından yönetilen) şirketin ticaret sicili adresi olarak göstermiş; Yargıtay, kiracının tacir olarak basiretli davranma yükümlülüğü altında olduğunu, ticaret sicilinde bildirilen adresin o adreste fiilen faaliyet gösterildiği yönünde karine oluşturduğunu, sözleşmedeki "aynı ortaklara ait şirketler" istisnasının da yalnızca kiracı şirketin kendi ortaklık yapısındaki değişiklikleri kapsadığını, tamamen ayrı bir tüzel kişiliğe kullandırmayı kapsamadığını belirterek tahliye kararını onamıştır.⁷ Airbnb bağlamında bu ilke doğrudan uygulanabilir: kiralananın düzenli olarak farklı, kiracıyla hiçbir sözleşme ilişkisi bulunmayan üçüncü kişilerin fiilî kullanımına sunulması, kiraya verenin yazılı rızası alınmadığı sürece sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

Ne var ki bu davayı açacak ev sahibi için kritik bir usul tuzağı vardır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin daha önceki bir kararında, kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanıldığı gerekçesiyle açılan bir tahliye davası, kiraya verenin ihtarnamesinde yalnızca 15 günlük süre tanımış olması nedeniyle bozulmuştur; çatılı işyeri/konut kirasında akde aykırılığın giderilmesi için kanunen en az 30 gün süre tanınması zorunludur, bu süreye uyulmadan açılan tahliye davası kaybedilir.⁸ Uygulayıcı için sonuç nettir: Airbnb kullanımını fark eden ev sahibi, önce noter kanalıyla en az 30 gün süreli, açık ve somut bir ihtarname göndermeli, bu süre sonunda aykırılık devam ediyorsa dava açmalıdır.

B. Apartman Karşısında: Kat Mülkiyeti Cephesi

Kısa süreli/günlük kiralama, apartmanın diğer sakinleri açısından ayrı bir hukuki zemine oturur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2005 tarihli, hâlâ yol gösterici bir kararına göre, kat mülkiyetli bir yapıda yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; yönetim planında bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirtilen nitelik dışında kullanılamayacağı öngörülmüşse, mesken niteliğindeki bir bağımsız bölümün fiilen başka bir amaçla (somut olayda büro olarak) kullanılması, kat malikleri kurulunun oybirliği aranmaksızın dahi, doğrudan yönetim planına aykırılık oluşturur ve bölümün eski hâline (mesken niteliğine) döndürülmesi istenebilir.⁹ Yönetim planında böyle bir yasaklayıcı hüküm yoksa, KMK m.24/2 devreye girer: mesken nitelikli bir bağımsız bölümde eğlence/konaklama niteliği taşıyan bir faaliyetin sürdürülebilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi şarttır; böyle bir karar yoksa bağımsız bölümün eski hâline getirilmesi ve varsa kiracının tahliyesi istenebilir. Yargıtay'ın (eski 18. Hukuk Dairesi'nin görevini devralan) 20. Hukuk Dairesi, bu ilkeyi güncel kararlarında istikrarlı biçimde uygulamaktadır.¹⁰

Airbnb tarzı kullanımın "eğlence/konaklama yeri" sayılıp sayılmayacağı somut olayın koşullarına bağlıdır; sürekli değişen, tanınmayan kişilerin kısa süreli konaklaması, otel/pansiyon işletmeciliğine benzer bir organizasyon içeriyorsa KMK m.24/2 kapsamına girme ihtimali yüksektir. Apartman yönetimi veya herhangi bir kat maliki, bu durumda kat malikleri kurulu kararı almadan doğrudan dava yoluna başvurabilir; aranan şey kurul kararının yokluğudur, davacının ayrıca bir zarar ispatlaması gerekmez.

C. Belediye Karşısında: İdari/Kolluk Cephesi

Danıştay 4. Dairesi'nin istikrarlı içtihadına göre, izinsiz olarak günübirlik/apart şeklinde kiraya verilen bir konutun PVSK m.7 ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik m.32 uyarınca mühürlenerek kapatılması hukuka uygundur — ancak bunun için idarenin "somut ve hukuken itibar edilebilir" bir tespit yapmış olması şarttır. Dairenin 22.05.2025 tarihli güncel bir kararında, kiracı bir şirketin adresini "home office" olarak gösterdiği ve bu adresi dört farklı kişiye alt kiraladığı bir olayda, Bölge İdare Mahkemesi'nin mühürleme işlemini "somut tespit yokluğu" gerekçesiyle iptal eden kararı Danıştay tarafından onanmış; kararın karşı oyunda ise davacı şirketin ticaret sicilinde bu adresi kendi merkezi olarak göstermesinin ve alt kiralamayı kendisinin de ikrar etmiş olmasının yeterli bir tespit sayılması gerektiği savunulmuştur.¹¹ Bu istikrarlı çoğunluk/karşı oy çatışması, Dairenin başka kararlarında da sürmektedir.

Somut tespit şartının pratikte nasıl işlediğini gösteren bir başka karar, ev sahibi/kiracı için gerçek bir savunma zemini sunar: bir olayda belediye zabıtası, konutta günübirlik kiralama yapıldığını, orada bulunan yabancı uyruklu bir kişinin beyanına dayanarak tespit etmiş; ancak bu beyan tercüman aracılığıyla alınmamış, tutanağa imzası da düşülmemiştir. Danıştay 4. Dairesi, bu usul eksiklikleri nedeniyle "ruhsatsız faaliyette bulunulduğuna ilişkin yeterli araştırma yapılmadan işlem tesis edildiği" sonucuna varan alt derece kararını onamıştır.¹² Uygulayıcı için sonuç: bir mühürleme/kapatma işlemine karşı açılacak davada, öncelikle dayanak tutanağın usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği (imza, tercüman, birden fazla denetim tarihi gibi unsurlar) denetlenmelidir.

D. Vergi Dairesi Karşısında: Kısa Bir Not

7464 sayılı Kanun'un getirdiği izin belgesi rejimiyle bağlantılı olarak, kısa süreli konut kiralama gelirinin gayrimenkul sermaye iradı mı yoksa ticari kazanç mı sayılacağı ayrı ve gelişmekte olan bir tartışmadır. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı, izin belgeli kısa süreli kiralamaları ticari faaliyet olarak nitelendirmiş; bu yaklaşım, otel/pansiyon işletmeciliğine benzer ek hizmet (kahvaltı, günlük temizlik vb.) sunulmadığı sürece kira gelirinin ticari kazanç sayılamayacağını savunan görüşlerle çelişmektedir. Bu vergisel tartışma hâlâ şekillenme aşamasında olduğundan, somut bir uyuşmazlıkta güncel gelişmelerin ayrıca takip edilmesi önerilir.

IV. Uygulayıcı İçin Pratik Sonuç

Airbnb tarzı kısa süreli kiralama uyuşmazlığında taraf kim olursa olsun izlenecek denetim farklıdır. Ev sahibi için: kiracının kiralananı üçüncü kişilere düzenli olarak kullandırdığını belirten somut deliller (platform ilanı, komşu beyanları, giriş-çıkış kayıtları) toplanmalı; noter kanalıyla en az 30 gün süreli, açık bir ihtarname gönderilmeli; süre sonunda aykırılık devam ediyorsa tahliye davası açılmalıdır — süre hatası tek başına davayı kaybettirir. Apartman yönetimi/komşular için: yönetim planında açık bir yasak varsa doğrudan, yoksa KMK m.24/2 uyarınca kat malikleri kurulu kararının yokluğuna dayanarak dava açılabilir. Kiracı/host için: bir mühürleme işlemiyle karşılaşıldığında öncelikle dayanak tutanağın usul eksikliği (tercüman, imza, denetim sayısı) araştırılmalı; bu eksiklik, işlemin iptali için başlı başına yeterli olabilir.

Sonuç

Bir kiracının evini Airbnb'de kiraya vermesi, tek bir davayla değil, potansiyel olarak dört ayrı hukuki cephede (kiraya veren, apartman, belediye, vergi dairesi) sonuç doğurabilecek bir eylemdir. Sözleşmesel cephede TBK m.316/322 ve otuz günlük ihtar şartı, kat mülkiyeti cephesinde KMK m.24/2'nin oybirliği aranışı, idari cephede ise Danıştay'ın istikrarlı biçimde aradığı "somut tespit" ölçütü — her biri kendi başına, olayın hangi tarafında durduğunuza göre kullanılabilecek gerçek hukuki araçlardır.