Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinde Üçüncü Kişilerin Korunması: Yargıtay İBGK E.2024/1, K.2025/2

Kararın Kimliği ve Arka Plan

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihinde oybirliğiyle verdiği E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararıyla arsa payı karşılığı inşaat hukukunda onlarca yıldır uygulanan köklü bir içtihadı terk etti. Sorun şuydu: Sözleşme uyarınca tapu yükleniciye devredilmiş, yüklenici de bu payları veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış ya da ipotek kurmuş; ancak yüklenici edimini ifa etmeyince arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetmiş ve üçüncü kişilerdeki tapuların da iptalini talep etmiştir. Bu durumda üçüncü kişilerin TMK m. 1023 kapsamında tapuya güven savunmasını öne sürerek korunması mümkün müdür?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Kapatılan 15. ve 23. Hukuk Daireleri ile Hukuk Genel Kurulu'nun onlarca yıl boyunca sürdürdüğü yerleşik tutum şuydu: Hayır; tapu devri avans niteliğindedir, sözleşmeden dönülünce sebep ortadan kalkar, tescil yolsuz hâle gelir, dolayısıyla üçüncü kişiler TMK m. 1023'ün korumasından yararlanamazlar. 6. Hukuk Dairesi bu içtihadından döndüğünü açıklayarak meseleyi İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'na taşımış; kurul da 2024 yılında başlatılan sürecin ardından 16.05.2025'te yeni ilkeyi oybirliğiyle benimsemiştir.

İki Kampın Argümanları

Eski içtihadın dayandığı görüş (yerleşik Yargıtay tutumu ve Hukuk Genel Kurulu'nun görüş yazısı): Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın başında yapılan tapu devri bir avans niteliği taşır. Yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölüme gerçek anlamda hak kazanır; tamamlanmazsa devrin sebebi ortadan kalkar ve kayıt yolsuz tescile dönüşür. Üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir ve inşaat sözleşmesinin varlığını bildikleri ya da bilmeleri gerektiği için iyiniyet korumasından yararlanamazlar. Yüklenicinin edimini yerine getirip getirmeyeceğinin belirsizliği, üçüncü kişilerin üstlendiği bir risktir.¹

İçtihadından dönen 6. Hukuk Dairesi ve İBGK çoğunluğunun görüşü: Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti ancak tapu siciliyle kazanılır; malik olarak tapuya kayıtlı kişiden iyiniyetle hak kazanan üçüncü kişi TMK m. 1023 gereği korunur. Geçerli bir sözleşmeye dayalı olarak yapılan ve o an itibarıyla hukuki sebebi bulunan tescil, sözleşmeden ilerleyen dönemde dönülmesi nedeniyle sonradan yolsuz hâle gelebilir; ancak bu sonraki yolsuzluk, tescil anında iyiniyetli olan üçüncü kişilerin kazanımına dokunmaz. Üçüncü kişiler yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin tarafı değildir; tapuyu incelemiş, malik olarak yükleniciyi görmüş ve devlet tarafından tutulan sicile güvenmişlerdir. Bu kişilerden inşaatın geleceğini araştırmaları beklenemez.²

Genel Kurulun Gerekçesi

İBGK'nın gerekçesi TMK m. 1023'ün uygulanma koşulları üzerine kuruldu. Kurul, eski içtihadın bu koşulları fiilen by-pass ettiğini saptadı. Şöyle ki: TMK m. 3 uyarınca iyiniyet asıldır ve aksini iddia eden ispat etmekle yükümlüdür. Tescil anında iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur; tescil sonradan yolsuz hâle gelse bile bu sonuç değişmez. Önceki içtihat ise, üçüncü kişiyi sözleşmenin varlığını "bilmesi ya da bilmesi gerekenler" kategorisine otomatik olarak sokarak iyiniyet korumasını tamamen devre dışı bırakıyordu; oysa bu yaklaşım "yüzeysel ve şekilci bir araştırma"ya dayalı olup tapu sicili kurumunun güven işlevini zedelemektedir.

Kurul ayrıca "avans niteliği" nitelendirmesini de reddetti: Avans kavramı para borçlarına ilişkindir; tapu devrine uygulanması hukuken dayanaksızdır. Arsa sahibi herhangi bir yasal zorunluluk olmaksızın, kendi iradesiyle ve riski alarak tapuyu devretmiştir. Bu devrin ardından yükleniciden iyiniyetle pay satın alan üçüncü kişiye, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkinin sonuçlarını yüklemek menfaatler dengesine aykırıdır.³

Karar bir güvence mekanizmasına da yer verdi: Arsa sahibi, tapu devri işleminin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayandığını tapu beyanlar hanesine şerh ettirerek sonradan iyiniyet iddiasında bulunacakları peşinen bertaraf edebilir (TMK m. 1009). Şerh verilmişse sonraki iktisap sahiplerinin iyiniyeti korunamaz; şerh verilmemişse bu risk arsa sahibinin üstlendiği bir yüktür.

Karşı Oyların Değerlendirmesi

Karar oybirliğiyle alındığından resmi karşı oy bulunmamaktadır. Ancak Hukuk Genel Kurulu'nun görüş yazısı, eski içtihadı güçlü biçimde savunmuş ve İBGK bu görüşü benimsememiştir. Görüş yazısında öne çıkan argümanlar şunlardı: Sözleşmeden dönme, tarafların birbirlerine verdiklerini iade yükümlülüğü doğurur; bu yükümlülük üçüncü kişileri de kapsar. Yükleniciden pay satın alan kişi, yüklenicinin inşaatı tamamladığında bağımsız bölüme kavuşabileceğini ve tamamlamazsa sözleşmenin feshe konu olabileceğini bilerek ya da bilmesi gerekirken almıştır; inşaatın fiziki durumu bu riski gözler önüne serer.

İBGK bu yaklaşımı reddederken şu saptamayı yaptı: Üçüncü kişiden inşaatın fiziki durumunu araştırması beklenemez; tapuyu incelemiş, maliği görmüş ve gerekli özeni göstermiştir. Buna karşın onu iyiniyetsiz saymak, TMK m. 3'teki ispat yükü kuralını fiilen tersine çevirmek anlamına gelir.

Kararda Atıfta Bulunulan Doktrinel Görüşler

İBGK kararı, eski içtihadı eleştiren akademisyenlerin görüşlerini gerekçenin omurgasına yerleştirdi. Prof. Dr. Şahin Akıncı, üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi olmadığını, "avans" kavramının para borçlarına özgü olduğunu ve üçüncü kişilerin araştırması gereken tek şeyin satıcının malik olup olmadığı olduğunu savunmuştu; İBGK bu görüşü benimsedi.⁴ Prof. Dr. Çiğdem Kırca, üçüncü kişilerin yüklenici adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmesinin ve bilmesinin mümkün olmasının söz konusu olmadığını belirterek korumanın zorunlu olduğunu vurgulamıştı.⁵ Prof. Dr. Zafer Kahraman ise arsa sahibinin hiçbir yasal zorunluluk olmaksızın tapuyu yükleniciye devretmekle riski bizzat üstlendiğini ve bu sonuca kendisinin katlanması gerektiğini ifade etmişti.⁶

Pratik Sonuçlar ve Değerlendirme

Bu karar, arsa payı karşılığı inşaat hukukunun dengeleri açısından çok boyutlu sonuçlar doğurmaktadır. Birinci ve en somut sonuç: Yükleniciden iyiniyetle pay veya bağımsız bölüm satın alan ya da ipotek kuran üçüncü kişiler artık TMK m. 1023 korumasından yararlanabilecek; iyiniyetleri çürütülmedikçe tapular iptal edilemeyecektir. Arsa sahipleri için risk ciddi biçimde artmıştır.

Arsa sahibi bu riski yönetmenin pratik yoluna da kararda işaret edilmiştir: Tapu beyanlar hanesine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi düşülmesi. Bu şerh verildiğinde sonraki alıcıların iyiniyet iddiası dinlenemez. Şerh verilmemişse arsa sahibi kendi yarattığı güvene razı olmak durumundadır.

Üçüncü kişi alıcılar açısından karar bir güvence sağlamakla birlikte, iyiniyet her somut olayda ayrıca değerlendirilecektir. Arsa sahibi, üçüncü kişinin yakın akraba ya da yakın ilişki içinde olduğunu, malın düşük bedellerle veya kısa sürelerde el değiştirdiğini ispat ederek iyiniyeti çürütebilir. Aynı şekilde üçüncü kişinin küçük bir araştırmayla gerçek durumu öğrenebilecek konumda olduğunun kanıtlanması da iyiniyet savunmasını çökertir.

Banka ve finans kuruluşları açısından da karar belirleyicidir: Yüklenici adına tapuda görünen arsa payı üzerine ipotek kuran bankalar artık iyiniyet korumasından açıkça yararlanabilecektir. Oysa eski içtihat bu ipoteklerin de fesih hâlinde kaldırılmasına kapı açıyordu.

Son olarak bu kararın, Yargıtay İBGK'nın 25.01.1984 tarihli 1983/3 Esas, 1984/1 sayılı içtihadıyla ilişkisini not etmek gerekir: 1984 kararı, yüklenicinin temerrüdü hâlinde sözleşmeden dönmenin kural olarak geriye etkili sonuç doğuracağını belirlemiş; olayın niteliği haklı gösteriyorsa ileriye etkinin de uygulanabileceğini kabul etmişti. 2025 kararı bu temeli sarsmamakta; yalnızca geriye etkili feshin üçüncü kişilere yansımasını sınırlandırmaktadır. Başka bir deyişle, sözleşmenin arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkide geriye dönük çözüleceği kabul edilmekte; ancak bu çözülmenin iyiniyetli üçüncü kişileri etkilemeyeceği ilkesi benimsenmektedir.