Kiracının Erken Tahliyesinde Kalan Kiradan Sorumluluk Sınırı: TBK m.325

I. Erken Çıkarsam Kalan Kiranın Tamamını mı Öderim?

Kira sözleşmesi süresi dolmadan taşınmazı boşaltan bir kiracı, ev sahibinden genellikle aynı cevabı alır: "Sözleşme iki yıllıktı, kalan on ayın kirasının tamamını ödemek zorundasınız." Bu beklenti, sözleşmeye bağlılık ilkesi (ahde vefa) düşünüldüğünde mantıklı görünür. Ancak Türk Borçlar Kanunu, kiracının sözleşmeye aykırı şekilde erken tahliyesinde dahi bu sorumluluğu sınırsız tutmaz; kiraya verenin de zararı büyütmeme yönünde bir ödevi vardır.

Bu makale, kiracının erken tahliye hâlinde ne kadar süre kira ödemekle yükümlü olduğunu, bu sürenin nasıl hesaplandığını, kiraya verenin hangi durumlarda "kazanç sağlayıp sağlamadığının" önemli olduğunu ve — en kritik noktası olarak — bu korumanın hangi hâllerde hiç uygulanmadığını güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları ışığında ele almaktadır.

II. Kiracının Sorumluluğunun Yasal Dayanağı Nedir?

Konunun yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 325. maddesidir: "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer." Maddenin ikinci fıkrası ise kiraya verene bir denge yükümlülüğü getirir: "Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür."

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E.2018/76 K.2023/989 sayılı ve 25.10.2023 tarihli kararı, bu hükmün dogmatik temelini şöyle açıklar: Kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hakkı tanınmayan kiracının, kiraya verenin rızası ve haklı bir nedeni olmaksızın erken tahliyesi sözleşmeye aykırılık (haksız fesih) oluşturur ve kiracı bundan doğan zarardan sorumludur. Ancak TBK m.112'nin (borcun ifa edilmemesinde genel sorumluluk) TBK m.52'ye (zarar görenin kendi zararını azaltma yükümlülüğü) yaptığı gönderme uyarınca, kiraya veren de taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli çabayı göstermek zorundadır; aksi hâlde artmasına kendisinin sebep olduğu zararı kiracıdan isteyemez.¹

III. "Makul Süre" Ne Zaman Uygulanır, Ne Zaman Uygulanmaz?

A. Haksız Erken Tahliyede Makul Süre Sınırı ve Kiraya Verenin Zararı Azaltma Ödevi

HGK'nın yerleşik ifadesiyle, kiracı kural olarak anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, bu tarihten itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Makul süre, mevcut kira sözleşmesindeki bedel ve şartlara göre, gerektiğinde uzman bilirkişi incelemesiyle belirlenir; kiralananın bu süre içinde fiilen yeniden kiraya verilmesi hâlinde tazminat hesabı o tarihe kadar yapılır, daha düşük bedelle kiralanmışsa aradaki fark makul süre sonuna kadar eklenir.¹ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E.2025/5985 K.2026/3067 sayılı ve 13.05.2026 tarihli kararında da, makul sürenin belirlenmesinde sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar süresinin (somut olayda üç ay) esas alınabileceği kabul edilmiş; kiracının bu süreyi aşan peşin ödediği kira bedelinin kendisine iade edilmesi gerektiğine hükmedilmiştir — yani makul süre sınırı, yalnızca kiraya verenin talebini sınırlamakla kalmaz, kiracının fazladan ödediği bedeli geri alma hakkını da doğurur.²

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E.2024/94 K.2024/822 sayılı ve 28.02.2024 tarihli kararında, kiraya verenlerin "tacir olan kiracının erken tahliye hâlinde kira bedelinin tamamından sorumlu olduğu" yönündeki itirazı reddedilmiştir. Olay 2017 yılına, yani TBK m.325'in tacir kiracılar için ertelendiği döneme aittir: 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca, tacir veya tüzel kişilerin kiracı olduğu işyeri kiralarında TBK m.325'in yürürlüğü 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle (yani 01.07.2020'ye kadar) ertelenmiş, bu dönemde öncelikle sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır. Sözleşmede erken tahliyeye ilişkin bir düzenleme bulunmadığından Daire, mülga Kanun ve Yargıtay uygulaması uyarınca kiraya verenin zararı artırmama yükümlülüğünden hareketle aynı sonuca ulaşmış; kiracıyı anahtar teslimine kadarki kira ile üç aylık makul süre kira bedelinden sorumlu tutmuştur. 01.07.2020'den bu yana ise m.325, tacir kiracılar dâhil bütün kiralarda doğrudan uygulanmaktadır; erteleme döneminde sözleşme hükmüne dayanılarak verilmiş kararlar bugün için aynı şekilde uygulanamaz.³

B. HGK'nın Asimetri Kuralı: Kiraya Verenin Fazla Kazancı Kiracıya Yansımaz

HGK'nın 25.10.2023 tarihli kararındaki en dikkat çekici tespit, makul süre sorumluluğunun tek yönlü işlediğidir. Somut olayda kiraya veren, makul süre olarak kabul edilen iki aylık dönem geçtikten sonra, aynı kira döneminin kalan aylarında taşınmazı önceki kira bedelinden daha yüksek bir bedelle yeniden kiraya vermiştir. Yerel mahkeme, bu fazla kazancı kiracının makul-süre borcundan mahsup etmiş; ancak Özel Daire ve HGK bu yaklaşımı bozarak, kiracının borcunun sabit biçimde makul süre × eski kira bedeli olduğunu, kiraya verenin makul süre sonrasında elde ettiği ek kazancın bu hesaba hiçbir şekilde dâhil edilemeyeceğini belirtmiştir: "Sözleşmeye aykırı ve kusurlu davranan kiracı olduğuna göre, sözleşmeyi feshettikten sonra kiraya verenin daha fazla bedelle yeni kiracı bulmuş olmasından fayda sağlaması hakkaniyete uygun düşmez."¹ Başka bir ifadeyle, kiracı yalnızca makul süreden fazlası için değil, kiraya verenin bu süre sonrasında elde ettiği şanslı kazançtan da pay talep edemez.

C. Kritik Sınır: Sözleşmesel Fesih Hakkı Kullanılırsa Makul Süre Uygulanmaz

Uygulamada en sık gözden kaçan nokta, TBK m.325'in yalnızca sözleşmeye aykırı (haksız) erken tahliye hâllerinde devreye girdiğidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E.2025/3642 K.2026/1143 sayılı ve 03.03.2026 tarihli kararı bu sınırı açıkça ortaya koymuştur. Olayda kira sözleşmesi, kiracıya üç ay önceden ihbar etmek kaydıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin tek taraflı fesih hakkı tanımaktaydı. Kiracı bu hakkı usulüne uygun kullanarak sözleşmeyi feshetmiş, ancak taşınmazı fiilen çok daha sonra (aradan aylar geçtikten sonra) tahliye edip anahtarı teslim etmiştir. Derece mahkemeleri, fesihten sonra taraflar arasında örtülü yeni bir kira ilişkisi kurulduğunu kabul ederek fiili tahliyeye kadar rayiç bedel üzerinden kira ve ayrıca erken tahliye nedeniyle üç aylık makul süre tazminatı hesaplamışsa da, Yargıtay bu yaklaşımı bozmuştur: Sözleşmede tanınan bir fesih hakkının (yenilik doğuran/inşai hak) kullanılması, TBK m.325 anlamında bir "haksız fesih" değildir; bu durumda kiracının temel borcu, kiralananı kiraya verene hukuken ve fiilen iade edinceye (kural olarak anahtar teslimine) kadar mevcut sözleşmedeki kira bedelini ödemektir; usulüne uygun fesih nedeniyle ayrıca makul süre tazminatı istenemez. Anahtar teslim edilmedikçe, kiracı fiilen kullanmayı bırakmış olsa dahi kira borcu tam olarak devam eder.⁴

Bu ayrımın pratik sonucu büyüktür: Sözleşmede kiracıya tanınmış bir erken fesih hakkı varsa, kiracının koruması "makul süre" değil, "fesih bildirimi ile birlikte derhal tahliye ve anahtar teslimi" hızındadır — ne kadar geç tahliye ederse o kadar uzun süre tam kira öder, makul-süre indirimi devreye girmez. Buna karşılık, sözleşmede böyle bir hak yoksa ve kiracı yine de tek taraflı olarak erken çıkarsa, bu kez haksız fesih söz konusu olur ve TBK m.325'in makul-süre sınırlaması uygulanır. Yani kiracı için hangi rejimin uygulanacağı, sözleşmenin erken fesih hakkı tanıyıp tanımadığına bağlıdır.

D. Sözleşmede Sabit Cezai Şart Kararlaştırılmışsa Ne Olur?

Taraflar, makul süre hesaplamasının belirsizliğinden kaçınmak için sözleşmeye erken tahliye hâlinde sabit bir cezai şart koymak isteyebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yol bugün büyük ölçüde kapalıdır. TBK m.346'ya göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi erken tahliyeye bağlanan cezai şartları bu yasak kapsamında değerlendirmekte; tacir veya tüzel kişi kiracılarda bu tür hükümleri, m.346'nın yürürlüğünün de 01.07.2020'ye kadar ertelenmiş olması nedeniyle geçerli saymaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/3438 K.2024/1684, T. 14.05.2024). Dairenin E.2024/3472 K.2025/2815 sayılı ve 14.05.2025 tarihli kararına konu olay da bu döneme aittir: sözleşmede kiracının erken tahliyesi hâlinde 15.000 USD ödeyeceği ve "başkaca bir bakiye kira alacağı, tazminat vb. nam altında tazminat" ödenmeyeceği kararlaştırılmış, kiracı şirket kiralananı 31.03.2020'de tahliye etmiştir. Bölge adliye mahkemesi cezai şartın döviz olarak tahsiline karar vermiş; Yargıtay cezai şarta yönelik itirazları reddetmiş, kararı yalnız eski hâle getirme bedeli yönünden eksik inceleme nedeniyle bozmuştur.⁵ Erteleme döneminde ya da m.346'nın uygulanmadığı kiralarda geçerli sayılan böyle bir cezai şart da denetimden muaf değildir: TBK m.182/3 uyarınca hâkim, aşırı bulduğu cezai şartı kendiliğinden indirir.

IV. Kiracı/Kiraya Veren Bu Süreçte Nelere Dikkat Etmeli?

Erken tahliye ihtilafında ilk yapılması gereken, sözleşmenin kiracıya bir erken fesih hakkı tanıyıp tanımadığının tespitidir. Tanımışsa, uygulanacak rejim "tam kira bedeli, anahtar teslimine kadar" olduğundan, kiracının bu hakkı kullandıktan sonra taşınmazı gecikmeden boşaltıp anahtarı teslim etmesi kritik önemdedir — gecikme doğrudan ek kira borcu doğurur. Sözleşmede böyle bir hak yoksa ve kiracı yine de erken çıkmışsa, uygulanacak rejim makul süredir; bu durumda kiracı, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiralamak için gerekli çabayı gösterip göstermediğini (ilan, emlakçı yazışması, makul bedel talebi) takip etmeli, kiraya veren ise gerçek bir çaba göstermeli ve bu çabayı belgelemelidir — aksi hâlde makul süreyi aşan talepleri reddedilebilir. Sözleşmede sabit bir cezai şart varsa, bu tutarın günün koşullarına göre fahiş olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

Erken tahliye eden bir kiracının kalan sürenin tamamından sorumlu olacağı yönündeki yaygın kanı, TBK m.325'in kurduğu "makul süre" sınırlaması karşısında büyük ölçüde yanlıştır — ama bu sınırlama otomatik değildir. Sözleşmede tanınan bir fesih hakkının kullanılması hâlinde makul-süre koruması hiç devreye girmez ve kiracı anahtar tesliminE kadar tam sorumlu kalır; buna karşılık haksız/sözleşmeye aykırı bir erken tahliyede kiracının sorumluluğu makul süreyle sınırlıdır ve kiraya verenin zararı azaltma ödevi bu süreyi daha da kısaltabilir. HGK'nın asimetri kuralı ise, bu korumanın tek yönlü işlediğini, kiraya verenin şanslı kazancının kiracıya yansımayacağını göstermektedir.