Önalım (Şufa) Davasında Tapudaki Bedel Dönemi Bitti: Rayiç Bedel Hangi Tarihe Göre Belirlenir?

I. Önalım Davasında “Tapudaki Bedel” Dönemi Neden Bitti?

Paylı bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak o payı alıcının yerine geçip satın alabilir.¹ Bu davaların en çok tartışma yaratan yönü yıllarca bedel oldu: önalım hakkı sahibi, payı tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden alıyordu. 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun bu sistemi değiştirdi. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasına göre artık dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirleniyor ve önalım hakkı sahibi bu bedeli yatırmakla yükümlü tutuluyor. Değişiklik 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe girdi ve kanun koyucu, yeni kuralın bu tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağını ayrıca hükme bağladı.² Yargıtay 2026 boyunca bu kuralı yoğun biçimde uyguladı; ancak kanunun cevapsız bıraktığı önemli bir soru, yani rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği, Daire içinde de tartışmalı.

II. Eski Sistem: Payı Alıcıya “Neye Mal Olduysa” O Bedelle Almak

Değişiklikten önce TMK m.734/2, önalım hakkı sahibinin satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği süre içinde yatırmasını öngörüyordu. Bu kural, Yargıtay'ın 20.06.1951 tarihli içtihadı birleştirme kararında ifade edilen anlayışa dayanıyordu: önalım hakkı, satılan payı “müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile” satın alma yetkisi veren bir haktı.³ Uygulamada önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masraflarının toplamından ibaretti. Tapudaki bedelin gerçek değeri yansıtmadığı durumlarda ise taraflar “bedelde muvazaa” iddiasıyla uzun tartışmalara giriyordu.

Hukuk Genel Kurulu'nun 01.04.2026 tarihli kararına konu olay, eski sistemin yarattığı gerilimi iyi gösteriyor. Taşınmaza kamulaştırmasız el atmış bir belediye, aynı taşınmazdan satılan paylar için önalım davası açmıştı. Davalılar bedelde muvazaa iddia etmiş, ilk derece mahkemesi de el atan idarenin tazminat ödemek yerine tapudaki düşük bedelle pay edinmeye çalışmasını hakkın kötüye kullanılması saymıştı. Hukuk Genel Kurulu, paydaşların belediyeye karşı tazminat davası açmasının önalım hakkını tek başına ortadan kaldırmayacağını kabul etti. Bununla birlikte 7571 sayılı Kanun'la önalım bedelinin artık payın rayiç bedeli olduğunu ve bu kuralın açılmış davalara da uygulanacağını belirterek direnme kararını bozdu.⁴

III. Yeni Kural: Hâkim Rayiç Bedeli Belirler, Kesin Süre Verir

Yeni TMK m.734/2'ye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel ise hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.² Kısacası önalım hakkı sahibinin edimi artık alıcının tapuda beyan ettiği rakama bağlı değil; payın bilirkişi incelemesiyle tespit edilen gerçek değerine bağlı. Bu yaklaşım bedelde muvazaa tartışmalarının büyük kısmını ortadan kaldırıyor. Öte yandan önalım hakkı sahibinin bütçesini de doğrudan etkiliyor: değeri tapuda düşük gösterilmiş bir pay için önalım davası açan paydaş, artık tapudaki rakamı değil gerçek değeri yatırmak zorunda.

IV. Açılmış Davalar da Yeni Kurala Tabi: Yargıtay Uygulaması

7571 sayılı Kanun'la TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası, 734. maddedeki değişikliklerin yürürlük tarihinden önce açılmış davalar hakkında da uygulanacağını öngörür. Yargıtay bu hükmü geniş biçimde uyguluyor. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 13.05.2026 tarihli kararına konu davada ilk derece mahkemesi, davacı eski kurala göre belirlenen 171.000,00 TL'lik önalım bedelini kendisine verilen kesin süre içinde yatırmadığı için davayı usulden reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmişti. Daire bu kararı oybirliğiyle bozdu. Bozma gerekçesine göre dava değişiklikten önce açılmış olduğundan yeni kural uygulanmalı, payın 25.12.2025 tarihindeki rayiç değeri keşif ve taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi heyetiyle belirlenmeli, bu bedel davacıya kesin süre verilerek nemalandırılmak üzere depo ettirilmelidir.⁵ Başka bir anlatımla, eski bedeli yatırmadığı için davası usulden reddedilen davacıya, dosya kanun yolunda derdestken yeni kurala göre bedel yatırma imkânı tanınmıştır.

Davacı eski kurala göre bedeli zaten yatırmışsa ne olacağı da Daire kararlarında yanıtlanmıştır. 02.06.2026 tarihli kararda, tapudaki satış bedeli esas alınarak verilmiş kabul kararı bozulmuş; 25.12.2025 tarihli rayiç değer üzerinden belirlenecek önalım bedelinin daha önce depo edilip nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde, önceki tutarın mahsup edilip bakiye bedelin aynı hesaba depo ettirilmesi gerektiği belirtilmiştir.⁶

V. Rayiç Bedel Hangi Tarihe Göre Belirlenir? Çoğunluk ve Karşı Oy

Kanun koyucu, rayiç değerin hangi tarih esas alınarak belirleneceğini düzenlememiş ve bu soruyu uygulamaya bırakmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi çoğunluğu boşluğu TMK m.1 ve m.4 ile Anayasa'nın 35. maddesinden hareketle doldurmuştur. Daireye göre önalım bedeli belirlenirken davacının edimi ile davalının edimi arasında adil denge kurulmalı, önalım hakkı sahibini amaç dışında zenginleştirecek ya da alıcıyı fakirleştirecek yorumlardan kaçınılmalıdır. Bu çerçevede çoğunluk şu ölçütü benimsemiştir: değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılan davalarda dava tarihi, bu tarihte derdest olan davalarda ise 25.12.2025 esas alınır.⁶ Aynı ölçüt 13.05.2026 tarihli kararda oybirliğiyle uygulanmıştır.⁵

02.06.2026 tarihli karar ise esasta oybirliği, gerekçede oy çokluğuyla verilmiştir. Gerekçeye katılmayan üyeye göre rayiç bedel, hem yeni hem de derdest davalarda satış tarihi esas alınarak belirlenmelidir. Bu görüşün dayanağı, önalım hakkının alıcının yerine geçme niteliği ve 1951 tarihli içtihadı birleştirme kararındaki “neye mal olmuşsa” anlayışıdır. Karşı oy, aynı pay için birden fazla paydaşın farklı tarihlerde dava açması hâlinde dava tarihi ölçütünün her dava için farklı bir önalım bedeli doğuracağına da dikkat çekmektedir.⁷ Bugün itibarıyla Daire uygulamasını belirleyen çoğunluk görüşüdür. Ancak gerekçedeki bu ayrılık, konunun ileride Hukuk Genel Kurulu ya da içtihadı birleştirme yoluyla yeniden tartışılabileceğini göstermektedir. Çoğunluk görüşünün pratik bir sonucu da vardır: yeni davalarda değer dava tarihine göre belirlendiğinden, değerlerin yükseldiği bir piyasada davanın geç açılması daha yüksek bir önalım bedeli anlamına gelebilir.

VI. 7571 Sayılı Kanun'un Diğer İki Değişikliği: Bir Yıllık Süre ve Devlet İhalesi

7571 sayılı Kanun yalnızca bedeli değiştirmedi. TMK m.733'ün dördüncü fıkrasına göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren belli bir süre geçmekle düşer. Bu üst süre önceden iki yıldı; 7571 sayılı Kanun'la bir yıla indirildi. Aynı maddenin değiştirilen birinci fıkrası ise cebrî artırmayla satışlara ek olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da önalım hakkının kullanılamayacağını hükme bağladı. TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin birinci fıkrasına göre 733. maddedeki bu değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlar bakımından eski hükümler uygulanmaya devam eder.⁸ Dolayısıyla 25.12.2025'ten önce yapılmış bir satışta iki yıllık üst süre geçerliliğini korurken, bu tarihten sonraki satışlarda paydaşın en geç bir yıl içinde dava açması gerekir.

VII. Anayasa Mahkemesi Ne Dedi? Esasa Henüz Girilmedi

Yeni bedel kuralının derdest davalara uygulanmasını öngören geçici madde, önalım davalarına bakan mahkemeler tarafından Anayasa Mahkemesi'ne taşındı. Sivas 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin TMK m.734/2 ile geçici 1. maddenin ikinci fıkrasına yönelik itirazı 16.04.2026 tarihinde, Trabzon 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin geçici 1. maddenin ikinci fıkrasına yönelik itirazı ise 13.05.2026 tarihinde reddedildi. Ancak her iki ret de esasa ilişkin değildir. Anayasa Mahkemesi, mahkemelerin gerekçeli başvuru kararı yerine “ARA KARAR” başlıklı bir belge gönderdiğini, bu nedenle başvuruların yöntemine uygun olmadığını belirterek esas incelemeye geçmeden reddetmiştir.⁹ Mahkeme aynı kararlarda, bu tür bir ret kararının itiraz yoluna başvuran mahkemenin eksiklikleri tamamlayarak yeniden başvurmasına engel olmadığını da hatırlatmıştır.¹⁰ Bu nedenle kural şu an yürürlükte ve uygulanıyor; ancak anayasaya uygunluğu hakkında henüz esasa ilişkin bir karar verilmiş değil.

Sonuç

7571 sayılı Kanun'la önalım davasının ekonomik dengesi kökten değişti. Önalım hakkı sahibi artık tapudaki satış bedelini değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde yatırmak zorunda. Kural 25.12.2025'ten önce açılmış davalara da uygulanıyor. Yargıtay, eski bedeli yatırmadığı için davası usulden reddedilmiş ve dosyası kanun yolunda bekleyen bir davacıya bile yeni kurala göre bedel yatırma imkânı tanıdı. Rayiç bedelin tarihi konusunda 7. Hukuk Dairesi çoğunluğu yeni davalarda dava tarihini, derdest davalarda 25.12.2025'i esas alıyor; karşı oy ise satış tarihini savunuyor. Paydaşlar ve avukatlar açısından üç pratik sonuç öne çıkıyor. Önalım davası açmadan önce payın gerçek değeri göz önüne alınarak finansman planlanmalı. Yeni satışlarda üç aylık ve bir yıllık hak düşürücü süreler sıkı takip edilmeli. Görülmekte olan dosyalarda ise yeni bedel üzerinden verilecek kesin süre kaçırılmamalı.