Tapuda Hisseli Görünen Yerin Fiili Taksimi Ne Zaman Bağlayıcı, Ne Zaman İşe Yaramaz?

I. Komşumla Yıllardır Sınırı Belirledik, Tapuda Neden Hâlâ Hisseliyiz?

Birden fazla mirasçıya kalan veya birlikte satın alınan bir taşınmazda paydaşların "sen şu tarafı kullan, ben bu tarafı kullanayım" şeklinde anlaşıp yıllarca bu sınıra uyması, Türkiye'de özellikle tarımsal arazilerde ve eski yapılaşmalarda çok yaygın bir uygulamadır. Bu gayri resmî anlaşmaya hukukta "fiili taksim" (veya "harici taksim") denir. Sorun şudur: bu anlaşma tapuya hiçbir zaman resmi olarak işlenmez; taşınmaz kayıtta hâlâ "paylı mülkiyet" (hisseli) olarak görünmeye devam eder. Peki yıllarca sürmüş, kimsenin itiraz etmediği bu düzenleme hukuken bir şey ifade eder mi, yoksa sadece taraflar arasında sözlü bir centilmenlik anlaşması mıdır?

Cevap ikisi de değil, ikisinin ortasıdır: fiili taksim, belirli dava türlerinde güçlü bir savunma aracına dönüşebilir, ama tapudaki mülkiyeti hiçbir zaman resmen bölmez ve her davada aynı şekilde işe yaramaz. Bu makale, fiili taksimin hukuki dayanağını, hangi davalarda bağlayıcı sayıldığını, hangi davalarda yetersiz kaldığını ve güncel Yargıtay içtihadındaki tartışmalı noktaları ele almaktadır.

II. Fiili Taksimin Hukuki Dayanağı Nedir?

A. TMK m.2 Dürüstlük Kuralı: Fiili Taksimin Tek Yasal Temeli

Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) paydaşlar arasında fiili taksim diye bir kurum hiç düzenlenmemiştir; kavram doğrudan bir kanun maddesinden değil, tamamen Yargıtay içtihadından doğmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E.2017/1950 K.2020/853 sayılı ve 10.11.2020 tarihli kararında bu boşluk açıkça tespit edilir: "4721 sayılı TMK'da paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir." Kararın devamında dayanak şöyle açıklanır: "taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK'nın 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir... Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK'nın bu maddesi oluşturmaktadır."¹ Yani fiili taksim bağımsız bir hak değil, dürüstlük kuralına (TMK m.2) dayanan bir savunma — kendi payına düşmeyen bir yeri yıllarca kullanmamış, buna hiç itiraz etmemiş bir paydaşın, sonradan bu duruma aykırı bir talepte bulunmasının "hakkın kötüye kullanılması" sayılmasıdır.

B. Fiili Taksim Savunmasının Şartları Nelerdir?

Yargıtay içtihadında fiili taksimin kabul edilebilmesi için üç unsurun bir arada bulunması aranır: (1) paylı mülkiyete konu bir taşınmazın varlığı, (2) bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında (gayri resmî de olsa) taksim edilmiş olması, (3) davaya konu payı sonradan satan paydaşın, o taksime göre kendisine düşen belirli bir kısmı fiilen kullanmış olması. Bu üç şart birlikte gerçekleştiğinde, o kısımda hiç hak iddia etmemiş olan diğer paydaşların sonradan bu duruma aykırı bir talepte bulunması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz sayılır. İspat aracı olarak mahkemeler keşif, bilirkişi raporu (fen bilirkişisi, ziraat bilirkişisi) ve tanık beyanlarına başvurur; taksime ilişkin sınır işaretleri (çit, duvar, kazık), farklı ekin türleri, ayrı yapı/kapı numaraları gibi somut bulgular belirleyicidir.

III. Fiili Taksim Hangi Davalarda İşe Yarar, Hangilerinde Yaramaz?

A. Önalım (Şuf'a) Davasında Güçlü Bir Savunma

Fiili taksimin en sık ve en etkili işlediği alan, TMK m.732 uyarınca açılan önalım (şuf'a) davalarıdır. Bir paydaş kendi kullandığı belirli kısma tekabül eden payını üçüncü bir kişiye sattığında, o kısımda daha önce hiç hak iddia etmemiş diğer paydaşların bu satışa karşı önalım hakkını kullanmak istemesi, Yargıtay'a göre dürüstlük kuralına aykırıdır. HGK'nın 2020/853 sayılı kararına konu somut olayda, taşınmazda demir kazıklarla belirlenmiş sınırlar, bir bölümde dikili nar ağaçları ve tanık beyanlarıyla doğrulanan bir taksim krokisi tespit edilmiş; davacıların, sattırılan bölümde hiçbir zaman hak iddia etmediği görüldüğünden önalım talebi reddedilmiştir.²

B. Ortaklığın Giderilmesinde Değişken Bir Zemin — İşe Yaramadığı Bir Örnek

Fiili taksim iddiası, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında da ileri sürülebilir; amaç, mahkemenin taşınmazı satmak yerine mevcut fiili kullanıma uygun şekilde "aynen taksim" etmesini sağlamaktır. Ancak bu davalarda fiili taksim iddiasının kabul görmesi önalım davalarına kıyasla daha değişkendir ve aynı taşınmaz için verilmiş bir karar bile kesin güvence oluşturmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin E.2023/4769 K.2024/5068 sayılı ve 19.11.2024 tarihli kararına konu ortaklığın giderilmesi davasında davalı, paydaşlar arasında fiili taksim yapıldığını, payına düşen yere 1976 yılında bina yapıp o tarihten beri ihtilafsız kullandığını ileri sürmüştür. Mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığı gerekçesiyle ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermiş; Yargıtay da kararı fiili taksim yönünden değil, kıymet takdirine esas bilirkişi raporunun denetime elverişli olmaması ve binanın arsaya kattığı değerin ayrıca belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle bozmuştur. Binanın bir paydaşa ait olduğu tapuda şerhliyse ya da bütün paydaşlar bunu kabul ediyorsa, satış bedelinden binanın kattığı değer o paydaşa ayrılır; uzun süreli kullanım satışı önlemese de bu yolla korunabilir.³ Aynı taşınmaz için farklı davalarda farklı sonuçlar da çıkabilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin E.2026/3151 K.2026/3492 sayılı ve 29.06.2026 tarihli kararına konu önalım davasında ilk derece mahkemesi, sınırların taş duvarla belirlendiği ve satılan yerdeki evin ayrı kapı numarası bulunduğu savunmasını değerlendirerek fiili taksim nedeniyle davayı reddetmiş, bölge adliye mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Davacı temyizde, aynı taşınmazda daha önce görülen ortaklığın giderilmesi davasında verilen aynen taksim kararının (Kapatılan) Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2015/936 esas sayılı ilamıyla bozulduğunu ve sonunda satışa karar verildiğini, bunun fiili taksim bulunmadığını gösterdiğini ileri sürmüş; Yargıtay bu itirazı bozma sebebi saymayarak kararı onamıştır.⁴ Bu örnek, fiili taksimin her davada yeniden ve bağımsız olarak ispatlanması gereken, önceki bir davadaki sonuçla otomatik olarak bağlı olmayan kırılgan bir olgu olduğunu gösterir.

C. Kritik Sınır: Tapudaki Mülkiyet Hiçbir Zaman Resmen Bölünmez

Fiili taksimin en çok yanlış anlaşılan yönü budur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin E.2012/6495 K.2012/10716 sayılı ve 04.10.2012 tarihli kararı bu sınırı açık biçimde çizer: "Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.K.nun 213, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz." Başka bir ifadeyle, komşularla yapılan sınır anlaşması ne kadar eski ve istikrarlı olursa olsun, tapu kaydı tek başına bu anlaşmayla değişmez; taşınmaz resmî sicilde taksim, kat mülkiyetine geçiş veya imar uygulaması yapılıncaya kadar hukuken paylı kalmaya devam eder.⁵ Bu, tam da kullanıcının en çok gözden kaçırdığı noktadır: fiili taksim yalnızca belirli davalarda (özellikle önalım davasında) bir savunma olarak işler; kendi başına bir tapu tescili sebebi değildir, resmî satışta, ipotek tesisinde veya bankadan kredi kullanımında "ben zaten fiilen o bölümün sahibiyim" demek yeterli olmaz — bunun için taşınmazın resmen ifraz edilmesi veya kat mülkiyetine geçilmesi gerekir.

IV. İspat Nasıl Yapılır, Kim Ne Zaman İleri Sürebilir?

A. Resen Dikkate Alınma ve Davanın Her Aşamasında İleri Sürülebilme

Fiili taksim savunmasının usul hukukundaki en önemli özelliği, olağan savunma sebeplerinden farklı bir konuma sahip olmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E.2023/218 K.2025/30 sayılı ve 12.02.2025 tarihli kararına göre, "davanın her aşamasında fiili taksim savunmasında bulunulabileceği gibi taraflarca ileri sürülmese dahi fiili taksimin varlığı dosya kapsamından anlaşılıyor ise hâkim tarafından da resen dikkate alınması zorunludur." Aynı karar, davayı kabul beyanının sınırını da gösterir. Somut olayda davalı, cevap dilekçesinde davayı tapudaki satış bedeli üzerinden kabul ettiğini bildirmiş, ancak davacının bedelde muvazaa iddiasına karşı çıkmıştı. Kurul çoğunluğu, bu beyanın HMK m.309/4'e uygun kayıtsız şartsız bir kabul olmadığını, şarta bağlı kabulün davayı sona erdirmeyeceğini belirterek davanın fiili taksim nedeniyle reddine ilişkin direnme kararını onamıştır. Kurul, usulüne uygun ve koşulsuz bir kabulün kesin hüküm gibi sonuç doğurduğunu ve kabulden dönülemeyeceğini de hatırlatmıştır; azınlık ise bedele yapılan itirazın kabulü şarta bağlamadığını, bu nedenle kabulden sonra fiili taksim savunmasına geçilemeyeceğini savunmuştur. Önalım davasında davayı kabul edecek davalı, bu beyanın fiili taksim savunmasını kaybettirebileceğini gözetmelidir.⁶

B. Tarım Arazilerinde Tartışmalı Bir Alan

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2026 yılına ait birden çok kararında (E.2026/2544 K.2026/2430, T. 04.05.2026 ve E.2026/2197 K.2026/3335, T. 17.06.2026), fiili taksim savunmasının tarım arazilerinde uygulanabilirliği konusunda dairenin kendi içinde bir görüş ayrılığı olduğu görülmektedir. Çoğunluk görüşü, yerleşik içtihadı sürdürerek fiili taksimi tarım arazilerinde de bir savunma olarak kabule devam etmektedir. Ancak her iki karara eklenen karşı oy yazılarında, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 6537 sayılı Kanun'la değiştirilmiş hükümlerinin (tarım arazilerinin asgari büyüklüğün altında ifraz, hisselendirme ve paydaş sayısının artırılmasını yasaklaması) amacının, "tarım arazilerinde bölünmenin önlenmesi ve arazilerin birleştirilmesi" olduğu; TMK m.2'ye dayanan ve içtihatla oluşturulmuş fiili taksim uygulamasının, doğrudan yasal dayanağı olan bu kamu düzeni amaçlı düzenlemenin önüne geçirilmesinin artık "adalet ilkesi ve hakkaniyete uygun düşmeyeceği" savunulmaktadır.⁷ Sonuç olarak tarımsal arazilerde fiili taksime dayanan bir savunma veya satın alma kararı, konut/işyeri niteliğindeki taşınmazlara kıyasla bugün için daha az öngörülebilir bir zemin üzerindedir.

Sonuç

Yıllarca sürmüş bir komşuluk anlaşması, tapuda hâlâ hisseli görünen bir taşınmazda tamamen değersiz değildir: önalım davalarında dürüstlük kuralına dayanan güçlü bir savunma oluşturabilir ve ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim lehine delil teşkil edebilir. Ancak bu koruma, resmî tapu tescilinin yerini hiçbir zaman tutmaz — TMK'nın 706. (yeni m.688 vd.) maddesi hilafına payların mülkiyeti fiilen ayrılamaz, dolayısıyla satış, ipotek veya miras gibi işlemlerde tapu kaydı esas alınmaya devam eder. Aynı taşınmaz için farklı davalarda farklı sonuçlar çıkabilmesi, tarım arazilerinde süregelen içtihat tartışması ve ispatın keşif/bilirkişi/tanık gibi değişken delillere dayanması, fiili taksime güvenerek yapılan bir satın almanın göründüğünden daha kırılgan bir zemin üzerinde durduğunu göstermektedir. Bu nedenle hisseli bir taşınmazda "burası zaten benim kullandığım kısım" güvencesiyle işlem yapmadan önce resmî ifraz, kat mülkiyetine geçiş veya en azından tüm paydaşların imzasını taşıyan yazılı bir taksim sözleşmesi araştırılmalıdır.