Kiracı 10 Yıldır Aynı Evde Oturuyorsa: Ev Sahibi Hiçbir Sebep Göstermeden Çıkarabilir mi?

I. "10 Yıl Oturdum, Artık Çıkarılamam" Doğru mu?

Kiracılar arasında yaygın bir inanç var: aynı evde on yılı geçirmiş bir kiracının artık dokunulmaz olduğu, ev sahibinin onu bir daha asla çıkaramayacağı. Gerçek tam tersi yönde işliyor. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı ilk on yıl boyunca güçlü biçimde korur — bu sürede ev sahibi, sözleşme süresinin bitmiş olmasını bile tahliye gerekçesi yapamaz. Ama tam bu on yıl dolduğu anda tablo değişir: kanun, ev sahibine hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır. Yani on yıl kiracıyı koruyan bir kale değil, tam tersine ev sahibinin elini serbest bırakan bir eşiktir.

Bu yazıda TBK m.347'deki "on yıllık uzama süresi" kuralının nasıl işlediğini, sürenin nereden başlayıp nereye kadar sayıldığını, ev sahibinin hangi hataları yaparsa bu hakkı kaybettiğini ve güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarıyla somut örnekleri ele alıyoruz.

II. Kanun Ne Diyor, Süre Nasıl Hesaplanıyor?

TBK m.347/1 şu kuralı içerir: kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildirmezse sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar; ev sahibi ise sadece süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, ev sahibi, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (bkz. Mevzuat kutusu).

Hukuk Genel Kurulu, bu on yıllık sürenin nasıl hesaplanacağını şu formülle netleştirmiştir: kira süresi + on yıllık uzama süresi + en az bir yıllık uzama yılı. Yani sayaç, sözleşmede kararlaştırılan ilk sürenin bitiminden başlar; bu ilk süre bitmeden on yıl sayılmaz. Kurul ayrıca, tarafların yeni bir sözleşme imzalayarak (yenileme/tecdit) süreyi değiştirmesi halinde on yıllık sürenin yeni sözleşmeye göre baştan hesaplanacağını, buna karşılık sadece malik veya kiralanan el değiştirmesinin (taraf değişikliği) süreyi sıfırlamayacağını belirtmiştir.¹

III. Somut Örnek: Süre Doğru Hesaplanınca Tahliye Nasıl Sonuçlanıyor?

A. Doğru Hesaplanan Süre: Tahliye Kabul Ediliyor

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yakın tarihli bir kararında somut hesaplama şöyle işlemiştir: 01.08.2004 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli bir çatılı işyeri kira sözleşmesinde, beş yıllık süre 01.08.2009'da sona ermiş, sözleşme birer yıl uzayarak on yıllık uzama süresi 01.08.2019'da tamamlanmıştır. En son uzayan kira yılının bitim tarihi olan 01.08.2023'ten en az üç ay önce, yani 20.03.2023'te yazılı fesih bildirimi yapılmış ve dava süresinde açılmıştır. Daire, bu hesaplamayı doğru bularak tahliye kararını onamıştır.²

Aynı formülün bir başka dosyada nasıl işlediği de nettir: 01.11.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli bir işyeri kira sözleşmesinde, üç yıllık süre 01.11.2010'da bitmiş, sözleşme yıldan yıla uzayarak on yıllık uzama süresi 01.11.2020'de tamamlanmıştır. Bunu izleyen son uzama yılı 01.11.2021 - 01.11.2022 aralığında işlemiş; ev sahibinin 16.06.2022 tarihinde tebliğ ettirdiği fesih ihtarı bu son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapıldığından süresinde kabul edilmiş, davalının 6101 sayılı Kanun'un yürürlük erteleme hükmüne dayanan itirazı da olayda uygulama alanı bulmayınca tahliye kararı onanmıştır.³

B. Yanlış Hesaplanan Süre: Dava Erken Açılırsa Reddediliyor

Aynı Dairenin bir başka güncel kararında ise tam tersi bir tablo ortaya çıkmıştır. Sözleşme 11.04.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreliydi — yani sözleşmenin kendi süresi zaten 11.04.2022'de sona eriyor, on yıllık uzama süresi ancak bu tarihten sonra işlemeye başlıyor ve en erken 11.04.2032'de tamamlanabilecekti. Ne var ki ev sahibi, henüz uzama süresi yeni başlamışken, 14.12.2022 tarihinde fesih ihtarı göndermiş ve tahliye davası açmıştır. Yargıtay, sözleşmenin on yıl süreli olduğunu ve on yıllık uzama süresinin dava tarihi itibarıyla henüz dolmadığını tespit ederek, davanın erken açıldığı gerekçesiyle ret kararını onamıştır.⁴ Bu iki örnek birlikte gösteriyor ki "sözleşme süresi" ile "on yıllık uzama süresi" birbirine karıştırılırsa — sözleşmenin kendisi zaten on yıl süreliyse bile — dava yıllarca erken açılabiliyor ve tamamen haklı bir talep dahi reddedilebiliyor.

IV. Sözleşmedeki "İhbar Şartı" Ev Sahibinin Elini Nasıl Bağlar?

Uygulamada sık karşılaşılan bir tuzak var: taraflar sözleşmeye "kiraya veren, sürenin bitiminden X ay önce ihtar çekmezse sözleşme kendiliğinden yenilenir" gibi bir şart koyar. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi hukuk daireleri arasında bu konuda görüş ayrılığı çıkmış ve mesele Başkanlar Kurulu'na taşınmıştır. Kurul, TBK m.347'nin ev sahibi aleyhine emredici nitelikte olduğunu, sözleşmeyle kiracı lehine ek koruma getirilebileceğini ama ev sahibi lehine ek bir ihbar yükümlülüğü öngörülemeyeceğini vurgulamıştır: sözleşmede kararlaştırılan böyle bir ihbar şartına ev sahibi uymazsa, kira süresi kanundaki bir yıllık uzama hükmüyle kendiliğinden uzar ve ev sahibi — kanunda öngörülen üç aylık bildirim süresine uysa bile — sözleşmede kendi kendine kabul ettiği ek şartı yerine getirmediği için davasını kaybeder.⁵

Kısacası: sözleşmeye eklenen "iyi niyetli" görünen bir ihbar maddesi, ev sahibinin kendi ayağına sıkması anlamına gelebilir. Ev sahibinin, on yıl sonrasında hakkını kullanırken hem kanundaki üç aylık asgari süreye hem de varsa sözleşmedeki ek şarta birlikte uyması gerekir.

V. Bu Kural, Tahliye Taahhüdüyle Karıştırılmamalı

TBK m.347'deki on yıllık uzama süresi, kiracının kiralananın tesliminden sonra imzaladığı yazılı tahliye taahhüdü ile aynı şey değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu iki müessesenin farklı koşullara ve farklı usule tabi olduğunu; taahhüt varsa on yıl beklenmeden, taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya doğrudan tahliye davasıyla kiracının çıkarılabileceğini; ancak taahhüdün geçerli olması için kiracı tarafından bizzat veya yetkili temsilcisi eliyle, tesliminden sonra ve tarih belirtilerek verilmiş olması gerektiğini hatırlatmıştır. Aile konutu söz konusuysa, taahhüdün her iki eş tarafından birlikte verilmesi veya diğer eşin açık muvafakati aranır.⁶

VI. Ev Sahibi Değişirse On Yıllık Süre Sıfırlanır mı?

Hayır. TBK m.310 gereği, kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirdiğinde yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı — yani yeni kiraya veren — hâline gelir ve mevcut sözleşmeyle bağlı kalır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel bir kararında, taşınmazı sonradan satın alan davacı, henüz on yıllık uzama süresi dolmadığı için kiracıya karşı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talep edememiştir; mahkeme, kiracının taşınmazda bulunmasının hâlâ geçerli bir kira sözleşmesine dayandığına hükmetmiştir. Yeni malik, tapuyu devraldığı anda otomatik olarak eski sözleşmenin tüm koşullarına — dolayısıyla on yıllık uzama süresi hesabına da — tabi olur.⁷

VII. Ev Sahibi Kanuni Yolu Beklemeden Kendi Elinle Tahliye Ederse Ne Olur?

Mülkiyet hakkı, ev sahibine kiracıyı istediği anda fiilen çıkarma yetkisi vermez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin çarpıcı bir kararında, ev sahibi, kanuna uygun bir tahliye davası açıp kesinleşmiş bir tahliye kararı almadan, kiracının kullandığı iş yerlerini doğrudan yıktırmıştır. Daire, mülk sahibi olmanın kiracıyı yasal yoldan çıkarma zorunluluğunu ortadan kaldırmadığını, usulüne uygun tahliye davası açılmadan kira ilişkisinin bu şekilde haksız biçimde sona erdirilmesinin ev sahibini kiracının uğradığı kazanç kaybından sorumlu tuttuğunu belirtmiştir.⁸ Bu karar, on yıllık uzama süresi dolmuş olsa dahi — hatta hiç dolmamış olsa dahi — ev sahibinin her koşulda mahkeme kararı ve gerekirse icra yoluyla hareket etmesi gerektiğinin altını çiziyor.

Sonuç

TBK m.347'deki on yıllık uzama süresi, kiracıyı ilk on yıl güçlü biçimde koruyan, ancak bu süre dolduktan sonra ev sahibine hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanıyan iki yüzlü bir kuraldır. Ev sahibinin bu haktan yararlanabilmesi için üç koşulu eksiksiz yerine getirmesi gerekir: sürenin doğru hesaplanması (kira süresi + 10 yıl + en az 1 uzama yılı), bildirimin yazılı ve en az üç ay önceden yapılması, ve varsa sözleşmede kendi aleyhine kabul ettiği ek ihbar şartlarına da uyulması. Öte yandan kiracı da bu sürenin dolmasının, mülk sahibinin kanuni yol izlemeden kendisini fiilen çıkarabileceği anlamına gelmediğini, her koşulda bir mahkeme kararının şart olduğunu bilmelidir.