Çatıya Güneş Paneli veya Şarj İstasyonu Kurmak İçin Tüm Komşulardan İzin Gerekir mi?

I. Çatıya Güneş Paneli Koymak İçin Tüm Komşulardan İzin Gerekir mi?

Enerji faturalarının yükselmesiyle birlikte apartman ve site sakinleri arasında güneş enerjisi paneli kurma talebi hızla artıyor; elektrikli araç sahiplerinin ortak otoparka şarj istasyonu kurma isteği de aynı eğilimin bir parçası. Ancak çatı ve teras, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerdir — tek bir kat malikinin kendi başına tasarruf edebileceği bir alan değildir. Peki bina yönetimi veya diğer kat malikleri bu talebi reddedebilir mi, yoksa isteyen kat maliki belirli şartlarla bunu tek başına yaptırabilir mi? Bu yazıda güneş enerjisi sistemlerine ilişkin, kökleri 2006'ya uzanan ama 2024-2026 arası tazelenmiş Yargıtay içtihadını, elektrikli araç şarj istasyonlarında ise henüz oluşmamış içtihadı ele alıyoruz.

II. Kanundaki İki Farklı Çoğunluk: m.19'daki 4/5 mi, m.42'deki Adi Çoğunluk mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ortak yerlerdeki değişiklikler için iki farklı çoğunluk rejimi vardır. m.19'a göre, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için kural olarak tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası gerekir. Buna karşılık m.42'ye göre, ortak yerlerin kullanımını daha rahat hâle getiren veya bunlardan elde edilecek faydayı artıran "yenilik ve ilaveler", kat maliklerinin yalnızca sayı ve arsa payı çoğunluğu (yani adi çoğunluk) ile alacakları kararla yapılabilir (bkz. Mevzuat kutusu).

Yargıtay, güneş enerjisi sistemlerini yıllardır istikrarlı biçimde bu ikinci kategoriye, yani m.42 kapsamındaki "faydalı yenilik ve ilaveler"e yerleştirir. Kapatılan 18. Hukuk Dairesi'nin bir kararında bu ilke şöyle temellendirilmiştir: güneş enerjisi sistemi bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de katkı sağladığından, projede mevcut olmasa dahi -yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla açıkça yasaklanmamışsa- kurulmasına izin verilir.¹ Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu ilkeyi güncel bir kararında daha da netleştirerek, "Güneş enerjisi sistemi, Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesine göre, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine... yaptırılabilir" demiş ve mahkemenin kat maliklerinin yerine geçerek doğrudan izin veremeyeceğini vurgulamıştır.²

III. Kurul Kararı Bile Olmasa Ne Zaman "Faydalı İmalat" Sayılıp Korunuyor?

İşin en pratik ve merak edilen kısmı burasıdır: kat malikleri kurulundan hiç izin alınmadan kurulmuş bir güneş enerjisi sistemi, sökülmesi istendiğinde otomatik olarak kaldırılır mı? Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımı hayır yönündedir — belirli teknik şartlar sağlandığı sürece, izinsiz kurulan sistem dahi "faydalı bir imalat" sayılarak korunabilmektedir. Dairenin aradığı ana koşullar şunlardır: (a) sistemin kapladığı alanın, o sistemi kuran kat malikinin arsa payına isabet eden alanı aşmaması; (b) çatıda, binadaki tüm bağımsız bölümlerin aynı sistemi kurabilmesine yetecek kadar alan bulunması; (c) sistemin bina taşıyıcı sistemine (statiğine) zarar vermemesi; ve (d) tekniğine uygun, sızdırmaz ve güvenli biçimde monte edilmiş olması.³

Bu şartlar sağlandığında mahkemeler kaldırma talebini reddetmektedir. Yakın tarihli bir kararda tam bu gerekçeyle, bilirkişi raporunun tüm bağımsız bölümlere yeterli alan bulunduğunu ve statiğin olumsuz etkilenmeyeceğini tespit etmesi üzerine, güneş enerjisi sisteminin kaldırılması talebi reddedilmiştir.⁴ Benzer bir kararda da izinsiz kurulan panelin sökülmesi talebi, koşulların sağlandığı gerekçesiyle reddedilmiştir.⁵

Sistemin tekniğine uygun kurulmamış olması ise sonucu değiştirebilir — ama her zaman doğrudan sökümle değil, çoğu zaman önce düzeltme fırsatıyla. Bir kararda, çatıya monte edilen güneş enerjisi panellerinin ayaklarının kiremitlere oturduğu, zemine sabitlenmediği ve rüzgârda ses yapıp su sızdırabileceği tespit edilmiş; Yargıtay, diğer koşullar sağlandığı için sistemin doğrudan sökülmesi yerine, tespit edilen tekniğe aykırılıkların (sabitleme, sızdırmazlık) giderilmesine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.⁶

IV. Ama Statik Risk Varsa Mahkeme Yıkımı Emrediyor

Yukarıdaki esneklik sınırsız değildir. Bina eskiyse, kat irtifakı eski tarihliyse veya taşıyıcı sistem zaten zorlanıyorsa, mahkemeler "faydalı imalat" korumasını uygulamamaktadır. Çok yakın tarihli bir kararda, 1990 yılında kat irtifakı kurulmuş bir binada monte edilen güneş enerjisi sistemi ve su deposu için bilirkişi, sistemin ağırlığının taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyeceğini, hatta binada yıkılma ve çökme tehlikesi bulunduğunu tespit etmiştir. Yargıtay, güneş enerjisi sisteminin kural olarak faydalı bir imalat olduğunu kabul etmekle birlikte, ana yapının statiğine zarar vermesi hâlinde sökülmesine karar verilmesinin doğru olduğuna hükmetmiştir.⁷ Bir başka kararda da, çatıda tüm bağımsız bölümler için yeterli alan bulunmasına rağmen sistemin binanın taşıyıcı sistemine etkisinin ayrıca ve ayrıntılı biçimde bilirkişi marifetiyle araştırılması gerektiği, eksik incelemeye dayalı kararların bozulacağı vurgulanmıştır.⁸ Bu da gösteriyor ki her somut olayda bina yaşı, statik durum ve sistemin ağırlığı ayrıca ve titizlikle değerlendirilmesi gereken belirleyici unsurlardır.

V. Sistemin Sahibi Tek Kişi mi, Tüm Bina mı Faydalanabilir?

Bir başka pratik soru da şudur: bir kat maliki masrafını kendisi karşılayarak kurduğu güneş enerjisi sisteminden yalnız kendisi mi faydalanır, yoksa diğer kat malikleri de payını mı ister? Yargıtay'ın bir kararında, sistemin "ortak kullanmaya elverişli olmadığı" bilirkişi raporuyla tespit edilmiş; Daire, bu durumda mahkemenin kat maliklerinin yerine geçerek sistemi ortak kullanıma açamayacağını, sistemi kuran kat malikinin masrafını kendisi karşılamak kaydıyla kendi bağımsız bölümü için kurabileceğinin tespitiyle yetinilmesi gerektiğini belirtmiştir.² Bu ilke, KMK m.42'nin son fıkrasındaki "bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir" kuralıyla da örtüşür.

VI. Peki Elektrikli Araç Şarj İstasyonu İçin Aynı Kurallar Geçerli mi?

Elektrikli araç şarj istasyonlarının ortak otopark alanına kurulması, güneş enerjisi paneline göre çok daha yeni bir talep olduğundan, bu konuda henüz yerleşmiş bir Yargıtay içtihadı bulunmamaktadır. Ancak hukuki yapı bakımından iki tesis birbirine oldukça benzer: ikisi de ortak yerde (çatı/teras veya ortak otopark) yapılan, kat malikinin kendi kullanımına yönelik, "faydalı yenilik" niteliğinde bir tesistir. Bu benzerlik nedeniyle, aynı KMK m.42 çerçevesinin — sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması, masrafın faydalananca karşılanması, binanın elektrik altyapısına ve ortak alanın diğer kullanıcılarına zarar verilmemesi şartlarıyla — şarj istasyonu taleplerine de kıyasen uygulanması beklenebilir. Bununla birlikte, şarj istasyonunun elektrik yüklenmesi ve yangın güvenliği gibi güneş panelinden farklı teknik riskler taşıması, ilerleyen dönemde bu konuda ayrı ve daha sıkı bir içtihat hattının oluşmasına yol açabilir.

Sonuç

Çatıya veya terasa güneş enerjisi sistemi kurmak isteyen bir kat maliki, tüm komşularının beşte dördünün yazılı rızasına değil, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacağı bir karara ihtiyaç duyar (KMK m.42). Kurul kararı hiç alınmamış olsa bile, sistem arsa payını aşmıyorsa, tüm bağımsız bölümlere yetecek alan varsa ve bina statiğine zarar vermiyorsa mahkemeler bunu "faydalı imalat" sayarak korumaktadır; tekniğine uygun kurulmamışsa önce düzeltme fırsatı tanınmaktadır. Ama bina eski veya taşıyıcı sistem riskliyse aynı sistem kolaylıkla yıkım kararına konu olabilir. Elektrikli araç şarj istasyonları için henüz özel bir içtihat oluşmamış olsa da, aynı çerçevenin kıyasen uygulanması beklenmelidir; bu nedenle kurulum öncesi kat malikleri kurulundan karar almak, ilerideki bir müdahalenin önlenmesi davasından çok daha güvenli bir yoldur.