Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları: Aynı Gün Düzenlenen, Tarihsiz ve Aile Konutuna İlişkin Taahhütlerde Karşılaşılan Sorunlar

I. Giriş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumak amacıyla tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenlemiştir. Bu sebepler arasında kiraya verenler bakımından en pratik ve sıkça başvurulan yol, TBK m. 352/1'de düzenlenen yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyedir. Ne var ki bu tahliye yolunun pratikteki yoğun kullanımı, beraberinde ciddi geçerlilik sorunlarını da getirmiştir.

Özellikle son yıllarda 7409 sayılı Kanun ile getirilen kira artış sınırlaması (geçici m. 1) sonrasında, kiraya verenlerin mevcut kiracılarından kurtulmak için yazılı tahliye taahhüdüne başvurma sıklığı artmıştır. Uygulamada karşılaşılan başlıca sorunlar; kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenen taahhütnameler, tarih kısımları boş bırakılarak imzalanan ve sonradan doldurulan (beyaza imza) taahhütler ve aile konutu niteliğindeki kiralanan için eşin rızası alınmadan verilen taahhütler olarak sıralanabilir.

Bu makalede; yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları, uygulamada en sık karşılaşılan üç sorun ve bu sorunlara ilişkin Yargıtay'ın yerleşik içtihadı ile öğretideki çözüm önerileri ele alınacaktır.

II. Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

TBK m. 352/1 uyarınca yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye sağlanabilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

A. Yazılı Şekil Şartı

Tahliye taahhüdü, geçerlilik şartı olarak yazılı şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı şekil yeterli olup, sadece kiracının imzasının bulunması zorunludur; kiraya verenin imzası şart değildir.¹ Bununla birlikte, taahhüdün noter tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde hazırlanması, ileride doğacak imza inkârı ihtilaflarını engellemekte ve tahliye sürecini hızlandırmaktadır. Zira İİK m. 275/2 uyarınca kiracı adi yazılı taahhüt altındaki imzayı inkâr ederse, kiraya veren itirazın kaldırılması yoluna gidemez ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorunda kalır.

B. Tahliye Tarihinin Belirli Olması

Mülga 6570 sayılı Kanun'dan farklı olarak TBK m. 352/1 hükmü, taahhüdün "belli bir tarih"te boşaltılmayı içermesini açıkça aramaktadır. Bu nedenle tahliye tarihi gün, ay ve yıl olarak; en azından basit bir hesaplamayla net biçimde tespit edilebilecek şekilde gösterilmelidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 09.03.2020 tarihli kararı bu konuda nettir: Sözleşmede yer alan "...bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir" şeklindeki ifade, belli bir tahliye tarihi içermediği için TBK m. 352/1 anlamında geçerli bir tahliye taahhüdü sayılmamış; davanın reddine karar verilmiştir.²

C. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi

TBK m. 352/1, taahhüdün "kiralananın teslim edilmesinden sonra" verilmesini geçerlilik şartı olarak öngörmektedir. Bu şart, mülga 6570 sayılı Kanun döneminde Yargıtay tarafından 04.10.1944 tarih ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile geliştirilmiş; TBK ile birlikte açıkça kanunlaştırılmıştır.

Kanun koyucunun bu şartı aramasının temel sebebi, taahhüdün kiracının özgür iradesine dayanmasını sağlamaktır. Konut veya işyeri ihtiyacı içinde olan kiracının, sözleşme kurulması aşamasında verdiği taahhüdün baskı altında verilmiş sayılacağı ve serbest iradeyi yansıtmayacağı kabul edilmektedir.³

D. Bizzat Kiracı Tarafından Verilmesi

Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından imzalanmalıdır. Kiracının eşi, çocuğu veya diğer aile fertlerinin imzaladığı taahhütler geçerli değildir. Kiracının birden fazla kişiden oluşması halinde — örneğin aynı konutu paylaşan iki öğrencinin durumu — taahhüdün tüm kiracılar tarafından birlikte imzalanması zorunludur.⁴

III. Birinci Sorun: Kira Sözleşmesi ile Aynı Gün Düzenlenen Tahliye Taahhüdü

A. Yargıtay'ın Yerleşik İçtihadı

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kira sözleşmesinin imzalandığı gün ile aynı tarihte ya da öncesinde düzenlenen tahliye taahhüdüdür. Yargıtay yerleşik içtihatlarında bu tür taahhütleri, kiracının serbest iradesine dayanmadığı gerekçesiyle TBK m. 26 (mülga BK m. 19) uyarınca batıl kabul etmektedir.

Bu kabul, 04.10.1944 tarih ve 15/20-28 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.10.1959 tarih ve 2/40 sayılı kararına dayanmaktadır.⁵

B. Noter Onayı Geçersizliği Kaldırmaz: Yargıtay 6. HD, E. 2015/7505

Bu konuda son derece açıklayıcı olan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 26.11.2015 tarihli kararı, taahhüdün noterde düzenlenmiş olmasının dahi geçersizliği kaldırmadığını ortaya koymuştur. Söz konusu kararda; noterde düzenlenen tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin kira sözleşmesi ile aynı gün (30.07.2013) olduğu tespit edilmiş ve taahhütnamenin yasal geçerliliğinin bulunmadığına hükmedilmiştir.⁶

C. Yargıtay 8. HD, E. 2017/4711, K. 2018/2893, T. 28.02.2018

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi söz konusu kararında ilkeyi şu netlikle ifade etmiştir:

"Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır. Kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhütleri geçerlidir; geçerli sözleşmeden doğan bu hakkın kullanılmasında iyi niyet asıldır."

Bu içtihat, bugün uygulamanın temel kabul ettiği ölçüttür: Önemli olan kira sözleşmesinin değil, kiralananın fiilen teslim edildiği tarih ile taahhüt tarihinin aynı veya öncesi olmamasıdır.⁷

D. Fiili Teslimle Çakışma: Yargıtay 12. HD, E. 2023/3249

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 22.05.2023 tarihli kararı, bir adım daha ileri giderek kira sözleşmesi daha önce yapılmış olsa dahi taahhüt tarihinin taşınmazın fiili teslim tarihi ile çakışması durumunda, kiracının zayıf konumda olduğu ve iradesinin serbest olmadığı gerekçesiyle taahhüdün geçersiz sayılabileceğine hükmetmiştir. Karara göre belirleyici an, sözleşme tarihi değil fiili teslim anıdır.⁸

E. Yenilenen Sözleşmelerde İstisna

Yargıtay'ın istikrarlı içtihadı uyarınca, kira ilişkisi devam ederken veya sözleşmenin yenilenmesi sırasında verilen tahliye taahhütleri geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 22.02.2016 tarihli kararı (E. 2015/5363, K. 2016/1143) açıkça şunu ifade etmiştir: "Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri, sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerlidir; zira devam eden kira ilişkisinde kiracının baskı altında olduğu kabul edilmemektedir."

Bu istisna pratikte önemlidir: Kiraya veren ilk yıl baskı oluşmasın diye taahhüt almasa bile, ikinci yıl yenilemede aldığı taahhüt geçerli sayılır.

IV. İkinci Sorun: Beyaza İmza ile Verilen Tarihsiz Tahliye Taahhüdü

A. Sorunun Niteliği

Uygulamada kiraya verenler, kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında kiracılardan tarihsiz veya tarih kısmı boş bırakılmış tahliye taahhütleri almakta; söz konusu boşlukları daha sonra kendi belirledikleri tarihlerle doldurmaktadır. Bu durum, hem kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenmenin yarattığı geçersizlik problemini hem de kiracının iradesinin sakatlanması meselesini bir arada gündeme getirmektedir.

B. Yargıtay'ın Tutumu: İspat Yükü Kiracıdadır — Yargıtay HGK, E. 2017/975, K. 2021/1108, T. 28.09.2021

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu önemli kararı, beyaza imza halindeki ispat yükünü açıkça kiracıya yüklemektedir:

"Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir... Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür."

Yüksek Mahkeme aynı kararda, düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanmasının belgenin geçersizliğini doğrudan gerektirmediğini; bu tarihlerin anlaşmaya aykırı şekilde tamamlandığının kiracı tarafından ispat edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.⁹

C. İspat Aracı Sorunu: Senetle İspat Zorunluluğu

Yargıtay'a göre beyaza imzanın varlığı ve senedin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası ancak senetle ispat edilebilir. Bu yaklaşım, HMK m. 201'de düzenlenen senede karşı senetle ispat kuralının doğal bir sonucudur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24.01.2017 tarihli kararı (E. 2017/1536, K. 2017/475) ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 07.06.2012 tarihli kararı (E. 2012/5147, K. 2012/8537) bu yöndedir.¹⁰

D. Pratik Sonuç ve Öğretideki Çözüm Önerileri

Yargıtay'ın bu yaklaşımı, kiracıyı pratik olarak çaresiz bırakmaktadır. Zira kira sözleşmesini akdetmek ve kiralananı teslim almak için baskı altında beyaza imza atmak zorunda kalan bir kiracının, bu durumu yazılı bir delille ispatlaması neredeyse imkânsızdır.

Öğretide bu sorunun çözümü için iki temel öneri ileri sürülmüştür:

1. İspat yükünün ters çevrilmesi: Kiracının özgür iradesi ile tahliye taahhüdü vermesi hayatın olağan akışına aykırı olduğundan, ispat yükü kiracı yerine kiraya verene yüklenmeli; kiraya veren taahhüdün kira sözleşmesinden ve fiili teslimden sonra alındığını ispat etmelidir. Bu görüş, HMK m. 190 ve TMK m. 6 hükümlerinin ratio legis'ine de uygundur.

2. Nitelikli yazılı şekil veya resmi şekil zorunluluğu: Kefalet sözleşmesi (TBK m. 583) ve el yazılı vasiyetname (TMK m. 538) örneklerinde olduğu gibi, tahliye taahhütlerinin de geçerlilik şartı olarak düzenleme tarihinin ve tahliye tarihinin kiracının el yazısıyla yazılmasının ya da taahhüdün noterde düzenleme şeklinde hazırlanmasının kanunen zorunlu kılınması, beyaza imza sorununu büyük ölçüde ortadan kaldıracaktır.¹¹

V. Üçüncü Sorun: Aile Konutu Niteliğindeki Kiralanan ve Eşin Rızası

A. TMK m. 194 ve TBK m. 349 Çerçevesinde Koruma

Türk Medeni Kanunu m. 194 ve Türk Borçlar Kanunu m. 349, aile konutunu özel bir korumaya tabi tutmuştur. Buna göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Her ne kadar Kanun lafzen "fesih"ten söz etse de, fesih ile aynı sonucu doğuran tahliye taahhüdünün de bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiği öğretide ve uygulamada tereddütsüz kabul edilmektedir.¹² Aksi yaklaşım, TMK m. 194'ün ratio legis'ini boşa çıkaracak ve kanuna karşı hile yolunu açacaktır.

B. Aile Konutu Niteliğinin Tespiti

Bir konutun aile konutu olarak nitelendirilmesi için tapuya şerh verilmesi veya ayrı bir mahkeme kararı şart değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.09.2011 tarih ve 2011/2-447 sayılı kararında aile konutunu, "eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, ailenin barınma ihtiyacını karşılayan ve eşlerin yaşam merkezi olan konut" şeklinde tanımlamıştır. Bu nitelikteki bir konut, fiilen aile konutu olarak kullanıldığı andan itibaren TBK m. 349/1'deki korumadan yararlanır.¹³

C. Eşin Rızası Olmadan Verilen Taahhüdün Sonucu

TMK m. 194 ve TBK m. 349 hükümleri kamu düzenine ilişkin emredici niteliktedir. Bu nedenle aile konutu niteliğindeki kiralanan için diğer eşin açık rızası alınmaksızın verilen tahliye taahhüdü kesin hükümsüzdür. Söz konusu hükümsüzlük; takibin tarafları yanında, menfaati ihlal edilen üçüncü kişi sıfatıyla rızası alınmayan eş tarafından da süresiz şikâyet yoluyla icra mahkemesinde ileri sürülebilir.

D. Şikâyet Yoluyla İleri Sürme: Yargıtay HGK, E. 2005/12-676, K. 2005/600, T. 26.10.2005

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu kararı uygulamada yol gösterici olmuştur:

"Aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikâyetçinin bu yerin 'aile konutu' olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının... bulunup bulunmadığı araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikâyetçiye... aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmelidir."

Bu içtihat doğrultusunda icra mahkemeleri, aile konutu iddiası karşısında kiracıya aile mahkemesinde tespit davası açma süresi vermekte ve bu davayı bekletici mesele yapmaktadır.¹⁴

E. Yargıtay 12. HD'nin Güncel Yaklaşımı: Bekletici Mesele Sınırlaması

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 04.04.2023 tarihli kararı (E. 2022/9584, K. 2023/2309), icra mahkemesinin görevinin sınırlarını net biçimde çizmiştir:

"İcra mahkemelerinin önlerine gelen uyuşmazlığı takip hukuku kurallarına göre ve basit usulde yargılama yaparak çözmekle görevli olduğu, takip hukukuna ilişkin uyuşmazlıkları çözme görevini yerine getirirken bir başka dava dosyasının bekletici mesele yapılamayacağı."

Bu karar uyarınca artık icra mahkemesi, takip tarihinden sonra açılan aile konutu tespiti davasını bekletici mesele yapamaz. Bunun pratik sonucu şudur: Eşin, takipten önce kiraya verene aile konutu bildirimi yapması veya tespit davasını takipten önce açması gerekmektedir. Aksi halde takibin durdurulması mümkün olmayacak; tahliye gerçekleştikten sonra menfi tespit veya tazminat yoluna başvurulabilecektir.¹⁵

VI. Süre Şartı ve Takip Yolu

Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde ya yetkili icra dairesinde ilamsız tahliye takibi başlatmalı ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır (TBK m. 352/1). Bu süre hâkim tarafından re'sen göz önünde bulundurulur.

İİK m. 272 uyarınca tahliye taahhüdü ile birlikte yapılan icra takibinde, icra dairesi kiracıya 15 günlük tahliye emri gönderir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir; itiraz halinde takip durur ve kiraya veren ya icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister ya da sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açar.

Önemle belirtmek gerekir ki adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzanın kiracı tarafından açıkça inkâr edilmesi halinde, kiraya veren artık icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyemez (İİK m. 275/2); sulh hukuk mahkemesine başvurmak zorunda kalır. Bu nedenle uygulamada tahliye sürecinin uzamasını engellemek için tahliye taahhütlerinin noterde düzenleme veya onaylama şeklinde alınması yaygın bir tercihtir.

VII. Genel Değerlendirme ve Pratik Sonuçlar

Yukarıda incelenen Yargıtay içtihatları ve öğreti görüşleri ışığında uygulamacılar bakımından şu pratik ilkeler ortaya çıkmaktadır:

1. Kira sözleşmesi ile aynı gün veya öncesinde verilen taahhüt batıldır.
Bu kural mutlak nitelikte olup noterde düzenlenmiş olması dahi sonucu değiştirmez. Belirleyici an, kiralananın fiili teslim tarihidir; bu tarihten sonra verilen taahhüt geçerli sayılır.

2. Yenilenen kira dönemlerinde alınan taahhüt geçerlidir.
Kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhütleri, sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile, kiracının baskı altında olmadığı kabul edilerek geçerli sayılır.

3. Beyaza imza ihtilafında ispat yükü ağırdır.
Yargıtay'ın yerleşik içtihadı uyarınca, taahhüdün kiralananın tesliminden önce beyaza imza şeklinde alındığını ispat yükü kiracıdadır ve bu ispat yazılı delille yapılmalıdır. Pratik olarak bu ispat çok güçtür; bu nedenle kiracılar, kira sözleşmesi sırasında dayatılan tarihsiz taahhütleri imzalamamaya azamî özen göstermelidir.

4. Aile konutunda eşin açık rızası şarttır.
Kiralanan aile konutu niteliğinde ise, kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdü kesin hükümsüzdür. Diğer eş, takipten önce kiraya verene aile konutu bildirimi yapmak suretiyle TMK m. 194/4 kapsamında sözleşmeye taraf hâle gelebilir; bu, en güçlü koruma yoludur.

5. Tahliye tarihi belli olmalıdır.
"Sözleşmenin sonunda boşaltacağım" gibi belirsiz ifadeler taşıyan taahhütler, TBK m. 352/1 anlamında geçerli sayılmaz. Tarih, gün-ay-yıl olarak ya da en azından net hesaplanabilir biçimde gösterilmelidir.

6. Bir aylık dava/takip süresi hak düşürücüdür.
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmaz veya dava açılmazsa, taahhüt artık kullanılamaz; sözleşme yenilenmiş sayılır.

VIII. Sonuç

Yazılı tahliye taahhüdü, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene tanınmış en pratik tahliye yolu olmakla birlikte; uygulamada bu kurumun amacına aykırı biçimde, kiracıya sağlanan korumayı aşmak için bir baskı aracına dönüştüğü görülmektedir. Yargıtay bu eğilime karşı; aynı gün düzenlenen taahhütlerin batıllığı, fiili teslim ölçütünün öne çıkarılması ve aile konutunda eşin rızasının aranması gibi koruyucu içtihatlar geliştirmiştir.

Bununla birlikte özellikle beyaza imza sorununda Yargıtay'ın benimsediği katı ispat yükü dağılımı, kiracıyı pratik olarak korumasız bırakmaktadır. Bu nedenle öğretide; ispat yükünün ters çevrilmesi veya tahliye taahhütlerinin geçerlilik şartı olarak resmi şekle bağlanması yönündeki kanun değişikliği önerileri, kira hukukunun sosyal amacına çok daha uygun düşmektedir.

Uygulamacılar açısından çıkarılması gereken pratik ders şudur: Kiraya verenler bakımından, taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra ve mümkünse noterde düzenleme şeklinde alınması; kiracılar bakımından ise, sözleşme imzalanırken dayatılan tarihsiz veya boş taahhütleri imzalamamak ve kiralananın aile konutu olduğu hallerde eşin imzasının da bulunmasını şart koşmak, ileride doğacak ihtilafları önleyecek temel tedbirlerdir.