Beş Yılı Dolan Kirada Kira Tespit Davası: Emsal Kira, Hakkaniyet İndirimi ve Yargıtay'ın 2025-2026 Kararları (TBK m.344/3)

I. Giriş: Beş Yılı Dolan Kirada Kira Neden Piyasa Değerine Çekilebiliyor?

Uzun süredir aynı yerde oturan bir kiracının ödediği kira ile aynı sokaktaki benzer bir dairenin bugünkü kirası arasında çoğu zaman büyük bir fark oluşur. Bunun sebebi basittir: Türk Borçlar Kanunu (TBK), yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artışı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasıyla sınırlar. Kira piyasası ise bu ortalamadan çok daha hızlı yükselebilir.

Kanun koyucu bu farkın sonsuza kadar sürmemesi için bir kapı açmıştır. Beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde yeni kira, hâkim tarafından endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kiralar birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.¹ Uygulamada bu dava "kira tespit davası", beş yılın ardından gelen dönem ise "hak ve nesafet dönemi" olarak anılır.

Bu yazıda beş yıllık sürenin nasıl hesaplandığını, altıncı yıl kaçırılırsa ne olacağını, beş yıl dolmadan başka bir yolla kiranın artırılıp artırılamayacağını, davanın zamanlamasını ve mahkemenin yeni kirayı nasıl belirlediğini Yargıtay'ın 2025-2026 kararları ışığında ele alıyoruz.

II. İlk Beş Yıl ile Altıncı Yıl Arasındaki Fark Nedir?

TBK m.344 kira artışını iki ayrı rejime bağlar. İlk rejimde tarafların yenilenen dönemlere ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar anlaşmamışsa hâkim de bu oranı aşmamak üzere kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre karar verir.² İkinci rejim beş yılın sonunda devreye girer. Bu noktada hâkim, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakmaksızın kirayı endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kiralar ışığında belirler. Bu biçimde belirlenen kira, sonraki yıllarda yeniden birinci rejime göre artırılır.³

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30.03.2026 tarihli kararında bu sistemi şöyle özetlemiştir. İlk yılı izleyen dört uzama yılı "endeks dönemi"dir. Sözleşmede yasal sınırdan daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa bu dönemde o oran uygulanır; daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa yasal sınırı aşan kısım geçersizdir. Her beş yıldan sonraki altıncı kira yılı ise "hak ve nesafet dönemi"dir. Bu dönemde kira, sözleşmedeki artış şartına bağlı kalınmaksızın emsal kiralar da gözetilerek belirlenir. Daire, endeks döneminde düşük kalan artışın telafisinin en erken altıncı kira yılında mümkün olduğunu vurgulamıştır.⁴

Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında m.344'ün uygulanması 01.07.2012'den itibaren sekiz yıl ertelenmişti. Erteleme 01.07.2020'de sona erdiği için bu kiralar da artık aynı sisteme tabidir.⁵

III. Yüzde 25 Sınırı Ne Oldu, Beş Yıllık Tespiti Etkiledi mi?

Konut kiraları için 2022 ve 2024 arasında geçici bir sınır uygulandı. TBK'ya eklenen geçici m.1, 11.06.2022 ile 01.07.2023 arasında yenilenen konut kiralarında artışı bir önceki yıl kirasının yüzde yirmi beşiyle sınırladı. Geçici m.2 aynı sınırı 02.07.2023 ile 01.07.2024 arasında yenilenen dönemler için tekrarladı. TÜFE ortalaması yüzde yirmi beşin altında kalırsa o oran geçerliydi.⁶

Bu iki maddenin metni, sınırın hâkim kararları bakımından da uygulanacağını belirtirken yalnızca m.344'ün ikinci fıkrasına atıf yapıyordu. Beş yıllık tespiti düzenleyen üçüncü fıkra sayılmamıştı. Sınırın süresi 01.07.2024'te dolmuş ve yeni bir geçici düzenleme yapılmamıştır.⁷ Bu nedenle 02.07.2024'ten sonra yenilenen dönemlerde endeks döneminin üst sınırı yeniden TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır.

IV. Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Yargıtay'a göre beş yıllık kural, kira süresinin belirli ya da belirsiz, kısa ya da uzun olmasına bakılmaksızın bütün konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.⁸ Sürenin başlangıcı ise kira ilişkisinin başladığı tarihtir. Uygulamada en çok tartışılan nokta, aradan geçen yıllarda yeni bir sözleşme imzalanmasının bu süreyi sıfırlayıp sıfırlamadığıdır.

Yeni sözleşme her zaman süreyi sıfırlamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 03.03.2026 tarihli kararına konu olayda kiracı 2005'ten beri aynı işyerindeydi; taraflar 01.05.2018 başlangıç tarihli bir yıllık yeni bir sözleşme imzalamıştı. İlk derece mahkemesi, 2018 sözleşmesinden itibaren beş yıl geçmediği için hak ve nesafete göre tespit yapılamayacağını kabul etti. Daire kararı bozdu. Daire'ye göre 2018 sözleşmesi bir yenileme sözleşmesidir; bu sözleşmede belirlenen kiranın o tarihte rayice uygun olup olmadığı araştırılmalıdır. Kira rayice uygunsa sonraki dönemler endeksle artırılır. Rayicin altındaysa yenileme sözleşmesinden itibaren beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcına göre hak ve nesafet esasıyla tespit yapılır.⁹

Artış yapılmayan yıllar süreyi kesmez. 01.01.2018 başlangıç tarihli bir özel okul kirasında taraflar Covid salgını nedeniyle 2021 yılında artış yapılmamasını bir protokolle kararlaştırmıştı. Bölge adliye mahkemesi, bu protokolde kiranın rayice göre belirlenmediğini, bu nedenle beş yıllık sürenin protokol tarihinden başlatılamayacağını kabul etti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.01.2023 dönemi için hak ve nesafete göre belirleme yapılması gerektiği yönündeki değerlendirmede isabetsizlik görmedi. Kararı ise bilirkişi raporunun yetersizliği nedeniyle bozdu.¹⁰

V. Altıncı Yıl Kaçırılırsa Ne Olur?

Altıncı yılda dava açmayan ev sahibi, hakkını tamamen yitirmiş olmaz. Yargıtay, daha önce hak ve nesafete göre bir tespit yapılmamışsa, beş yılı aşan sonraki bir dönem için de kiranın hak ve nesafete göre belirleneceğini kabul etmektedir.

01.04.2008 başlangıç tarihli bir kirada 01.04.2015 dönemi, yani sekizinci kira yılı için tespit istenmişti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerektiğini belirtti.¹¹ Daire 2025'te de 08.07.2015 başlangıç tarihli bir sözleşmede 08.07.2022 dönemi için m.344/3 uyarınca hak ve nesafete göre belirleme yapılmasını isabetli bulmuştur.¹²

Bu imkânın iki sınırı vardır. Birincisi, kaçırılan yıllar için geriye dönük fark istenemez; belirlenen kira ancak m.345'teki koşullara göre davanın kapsadığı dönemden itibaren geçerli olur (aşağıda VII). İkincisi, hak ve nesafete göre bir tespit yapıldıktan sonra döngü yeniden başlar. Yargıtay, 01.08.2009'dan itibaren hak ve nesafete göre tespit yapılmış bir kirada 01.08.2013 dönemini "beşinci artış yılı" saymış ve kiracının tacir olmaması hâlinde bu dönemde endeks uygulanması gerektiğini belirtmiştir.¹³ Yargıtay'a göre mahkeme, hükümde gelecek yıllar için ayrıca bir artış oranı da belirleyemez; sonraki dönemlerde m.344'teki kurallar kendiliğinden uygulanır.¹⁴

VI. Beş Yıl Dolmadan Kira Uyarlama Davasıyla Artırılabilir mi?

Son yıllarda yüksek kira enflasyonu nedeniyle, beş yıl dolmadan TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğüne dayanarak "uyarlama davası" açan ev sahipleri oldu. Bölge adliye mahkemeleri bu konuda farklı kararlar verdi ve uyuşmazlık iki kez Yargıtay'a taşındı.

Uyuşmazlığa konu olaylardan biri 10.03.2020 başlangıç tarihli bir konut kirasıydı. Aylık 1.300 TL ile başlayan kira, Mart 2023 döneminde yüzde yirmi beş sınırıyla 2.388,72 TL'ye çıkmıştı. Kiraya veren 2023'te açtığı davada kiranın 7.000 TL'ye uyarlanmasını istedi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10.03.2025 tarihli kararında uyuşmazlığı şöyle giderdi: enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu, kiralananın durumu ve emsal kiralar m.344'e göre açılacak kira belirleme davasında değerlendirilecek unsurlardır. Bu sebepler aynı zamanda m.138'e dayalı uyarlama sebebi kabul edilemez; aksi hâlde özel ve emredici düzenleme etkisiz kalır.¹⁵

Daire 30.03.2026 tarihli ikinci kararında aynı ilkeyi sözleşmedeki artış oranına uyguladı. Uyuşmazlığa konu kararlardan birinde 2017'de başlayan bir kirada yıllık yüzde on beş artış kararlaştırılmıştı; bölge adliye mahkemesi bu oranı TÜFE'ye uyarlamıştı. Daire, kira enflasyonunun sözleşmedeki artış şartı için tek başına bir uyarlama sebebi olmadığını, kanunun bu durumu altıncı yıldaki hak ve nesafet tespitiyle telafi ettiğini belirtti.¹⁶

Uyarlama yolu ise tamamen kapanmış değildir. Her iki kararda da m.138'in diğer şartları gerçekleşirse uyarlama davası açılabileceği kabul edilmiştir. Daire buna örnek olarak deprem, salgın hastalık, savaş, olağanüstü imar değişiklikleri, döviz kurlarında çok ani ve aşırı dalgalanmalar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik krizleri saymıştır.¹⁷

VII. Dava Ne Zaman Açılmalı, Yeni Kira Hangi Tarihten Geçerli Olur?

Kira belirleme davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenen kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı davanın zamanına bağlıdır. TBK m.345'e göre dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı yeni dönemin sonuna kadar açmışsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada da kira dönem başından itibaren geçerli olur.¹⁸

Uygulamada sözleşmelerin çoğunda artış hükmü bulunduğundan bu son kural önem taşır. 01.02.2017 başlangıç tarihli ve artış koşulu içeren bir konut kirasında 01.02.2022 dönemi için dava 07.04.2022'de açılmıştı. Mahkeme kirayı 01.02.2022'den itibaren geçerli olmak üzere belirledi ve karar Yargıtay'da onandı.¹⁹

Arabuluculuk ve görevli mahkeme. 01.09.2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız tahliye takibi dışında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamadığını gösteren son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir.²⁰ Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.²¹ Arabuluculuk dava şartındaki diğer tuzakları ayrı bir yazıda ele almıştık.

Erken açılan dava ve kiracının çıkması. Kiraya veren davayı tespit istenen dönemden önce açabilir. Ancak kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememe hakkı vardır.²² Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 15.06.2026 tarihli kararıyla bölge adliye mahkemeleri arasındaki bir çelişkiyi giderdi. Karara göre kiracı yeni dönem başlamadan kiralananı boşaltır ve dava konusuz kalırsa, kiracı davanın açılmasına sebebiyet vermiş sayılmaz. Yargılama giderleri kiraya verenin üzerinde bırakılır.²³

Belirlenen kira farkının ne zaman istenebileceği ise ayrı bir sorudur; İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre fark, tespit kararının kesinleşmesiyle muaccel olur.²⁴ Bu konuyu ayrı bir yazıda incelemiştik.

VIII. Mahkeme Yeni Kirayı Nasıl Belirler?

Hak ve nesafet döneminde mahkemenin izleyeceği yöntem 18.11.1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay uygulamasıyla belirlenmiştir. Hukuk Genel Kurulu'na göre kira tespiti davaları kamu düzeniyle ilgilidir ve hâkim bu yöntemlerin dışına çıkamaz.²⁵

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli kararında özetlediği yönteme göre önce tarafların bütün delilleri ve varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır. Bilirkişiler kiralananı ve tarafların gösterdiği emsalleri tek tek yerinde görür. Her emsal konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve süresi bakımından dava konusu yerle karşılaştırılır; emsalin neden uygun olup olmadığı somut gerekçeyle açıklanır. Bu karşılaştırmayla kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bulunur. Hâkim bu rakamdan hak ve nesafet indirimi yaparak makul bir kiraya hükmeder. İşyerlerinde kira brüt olarak tespit edilir.²⁶

Bu yönteme uymayan raporlar bozma sebebidir. Bir öğrenci yurdu kirasında bilirkişi, emsal yurtların kira bedelleri yerine yurt ücretlerini esas almış, döviz kuru ve altın fiyatlarındaki artışlarla hesap yapmıştı. Daire bu raporun m.344/3'teki ölçütlere göre inceleme içermediğini belirterek kararı bozdu.²⁷ Bir özel okul kirasında ise bilirkişi, internet ilanlarındaki taşınmazları görmeden ilan fiyatlarının ortalamasını almıştı. Daire bu raporu da hükme esas alınamaz buldu. Daire'ye göre kiralananın niteliğine uygun, inşaat ve mimarlık ile emlak alanlarından üç kişilik bir bilirkişi kurulu oluşturulmalıdır.²⁸

Kiraya verenin açtığı davada belirlenecek kira, kiracının ödediği ya da ödemeyi kabul ettiği miktardan az olamaz.²⁹

IX. Hakkaniyet İndirimi Ne Kadar Olur?

Bilirkişinin bulduğu "boş kiralanma bedeli" doğrudan yeni kira değildir. Yargıtay, eski kiracı lehine bu rakamdan yüzde 5 ile yüzde 20 arasında bir hak ve nesafet indirimi yapılmasını istemektedir. İndirimin oranı belirlenirken kiracılık süresi ve tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaç gözetilir.³⁰

Hukuk Genel Kurulu 21.09.2021 tarihli kararında indirimin hem yeterli hem gerekçeli olması gerektiğini vurgulamıştır. Olayda 01.11.2008 başlangıç tarihli bir plaza kirasında bilirkişiler boş kiralanma bedelini aylık net 20.000 TL olarak belirlemiş, mahkeme yüzde 5 indirimle 19.000 TL'ye hükmetmişti. Kurul, indirimin yeterli olmadığını ve bu miktara hükmedilme nedenlerinin kararda gösterilmediğini belirterek direnme kararını oybirliğiyle bozdu.³¹

Güncel uygulamada yüzde 10 civarındaki indirimler onanmaktadır. 01.02.2017 başlangıç tarihli bir konut kirasında bilirkişi kurulu 01.02.2022 itibarıyla boş kiralanma bedelini aylık net 80.000 TL olarak belirlemiş, mahkeme yüzde 10 indirimle kirayı 72.000 TL olarak tespit etmişti. Yargıtay, takdir edilen indirimde isabetsizlik bulunmadığını belirterek kararı onadı.³²

X. Kiracı da Dava Açabilir mi, Sözleşmedeki Tahkim Şartı Ne Olur?

Kira tespit davası yalnızca kiraya verenin davası değildir. Hukuk Genel Kurulu'na göre bu dava kiracı tarafından da açılabilir.³³

Bazı uzun süreli sözleşmelerde uyuşmazlıkların hakeme götürüleceği kararlaştırılır. Hukuk Genel Kurulu 21.01.2026 tarihli kararında bu şartın kira tespitine etkisini değerlendirdi. Olay, 30 yıllığına kiraya verilen bir tarım işletmesine ilişkindi. Kurul'a göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi, kanun koyucunun kamusal amaçla üst sınır çizdiği ve kamu düzenine ilişkin bir alandır. Kurul, bu tür uyuşmazlıkların kira türüne bakılmaksızın tümüyle tahkime elverişli kabul edilmesinin, kanun koyucunun amacının gerçekleşmesine engel olabileceğini belirtti. Mahkeme önce kiralananın baskın niteliğini ve kira türünü belirlemeli, tahkime elverişliliği buna göre değerlendirmelidir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oyda ise kira bedeline ilişkin hükümlerin kamu düzeninden olmadığı, kanun koyucunun bu uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuğa tabi tutarak tarafların tasarrufuna bıraktığı görüşü savunulmuştur.³⁴

XI. Ev Sahibi ve Kiracı Nelere Dikkat Etmeli?

Ev sahibi için:

• Kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihini belgeleyin. Sonradan imzalanan sözleşmeler süreyi her zaman sıfırlamaz; eski sözleşmeler ve ödeme kayıtları saklanmalıdır.
• Altıncı yılı bekleyip zamanlamayı ayarlayın. Yeni dönemden en az otuz gün önce dava açılması ya da yazılı bildirim yapılması, kiranın dönem başından itibaren geçerli olmasını sağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.
• Önce arabulucuya başvurun. Son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
• Emsal toplayın. Aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri, ilan fiyatlarından çok daha güçlü delildir.
• Beş yıl dolmadan uyarlama davası açmayın. Kira enflasyonu tek başına uyarlama sebebi değildir.

Kiracı için:

• Bilirkişi raporunu emsal yönünden denetleyin. Emsallerin yerinde görülmediği, ilan ortalamasıyla ya da kur artışıyla hesap yapılan raporlara itiraz edin.
• Hakkaniyet indirimini isteyin ve gerekçesini sorun. Yüzde 5 ile 20 arasındaki indirimde kiracılık süresi belirleyicidir.
• Endeks dönemindeki sınırları bilin. Beş yıl dolmadan artış, sözleşmedeki oranla ve her durumda TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Kira enflasyonuna dayanan uyarlama talepleri Yargıtay'ca kabul edilmemektedir.
• Çıkmayı düşünüyorsanız süreyi kaçırmayın. Sözleşme bitiminden en az on beş gün önce yapılan bildirimle çıkmak mümkündür. Tespit davası istenen dönemden önce açılmışsa ve yeni dönem başlamadan çıkarsanız, davanın giderleri size yüklenmez.

Sonuç

Beş yılı dolan kirada kira tespit davası, endeks sınırı nedeniyle piyasanın gerisinde kalan kiranın güncellenmesinin kanuni yoludur. Yargıtay'ın 2025 ve 2026 kararları bu yolun sınırlarını netleştirmiştir. Beş yıl dolmadan kira enflasyonuna dayanarak uyarlama davası açılamaz. Yeni bir sözleşme imzalanması, kira rayice çekilmedikçe beş yıllık süreyi sıfırlamaz. Altıncı yıl kaçırılsa da daha önce tespit yapılmamışsa sonraki bir dönem için hak ve nesafete göre belirleme istenebilir, ancak geçmiş yıllar için fark alınamaz. Belirleme ise ilan ortalamalarıyla değil, yerinde görülen emsal sözleşmelerle ve gerekçeli bir hakkaniyet indirimiyle yapılmalıdır. Hem ev sahibi hem kiracı için sonucu çoğu zaman bilirkişi raporunun kalitesi ve davanın doğru zamanda açılması belirler.