I. Giriş
Demans, ileri yaş veya kalıcı bir akıl hastalığı nedeniyle kısıtlanan ve kendisine vasi atanan kişilerin taşınmazlarının satışı, uygulamada sıkça karşılaşılan ama usul hataları yüzünden yıllarca süren görev uyuşmazlıklarına yol açan bir konudur. Vasi, kısıtlının menfaatini gerekçe göstererek taşınmazı satmak istediğinde, sürecin hangi mahkemeden ve hangi sırayla izin alınarak yürütüleceği, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) birbirini tamamlayan iki ayrı maddesinde düzenlenmiştir: satışa izin verilmesi ile satışın hangi usulle (açık artırma mı, pazarlık mı) yapılacağı, iki farklı makamın görev alanına girmektedir.
Bu makalede, vesayet altındaki kişiye ait taşınmazın satışında izlenecek usul; TMK m. 444, m. 462 ve m. 463 hükümleri ile bu hükümlerin uygulanmasında Yargıtay'ın yerleşik içtihadı ışığında ele alınacak; özellikle uygulamada en çok karıştırılan nokta olan "satışa izin" ile "pazarlıkla satışa karar verme" görevlerinin birbirinden nasıl ayrıldığı somut kararlarla gösterilecektir.
II. Yasal Çerçeve
A. Satışa İzin: TMK m. 462/1
TMK m. 462/1 uyarınca taşınmazların alımı, satımı, rehnedilmesi ve bunlar üzerinde başka bir aynî hak kurulması, vesayet makamının (Sulh Hukuk Mahkemesi) iznine bağlıdır. Bu izin, satışın kısıtlının menfaatine olup olmadığının denetlenmesi amacını taşır ve vasi taşınmazı satmadan önce mutlaka alınması gereken ilk ve zorunlu adımdır.
B. Satış Usulü: TMK m. 444
Satışa izin verilmesinin ardından, satışın nasıl yapılacağı ayrı bir hükümle, TMK m. 444 ile düzenlenmiştir. Maddeye göre taşınmaz satışı, kural olarak vesayet makamının görevlendireceği bir kişi tarafından, vasi de hazır olduğu hâlde açık artırmayla yapılır ve ihale, vesayet makamının onamasıyla tamamlanır; onama kararının ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir. Ancak maddenin son fıkrası, özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önünde bulundurarak istisnaî olarak pazarlıkla satışa karar verme yetkisini denetim makamına (Asliye Hukuk Mahkemesi) vermiştir.
C. m. 463 ile Karıştırılmaması Gereken Nokta
TMK m. 463, evlat edinme, vatandaşlığa giriş-çıkış, işletme devralma, miras sözleşmesi gibi daha nitelikli işlemlerde vesayet makamının iznine ek olarak denetim makamının da onayını arar. Taşınmaz satışına izin verilmesi bu maddede sayılmadığından, m. 463'teki çift onay kuralı satışa izin işlemine uygulanmaz; denetim makamının satış sürecine dahil olması yalnızca pazarlık usulüne geçiş söz konusu olduğunda ve yalnızca m. 444/son gereğincedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi bu ayrımı açıkça vurgulamıştır: "...463. maddesinde de vesayet makamı tarafından verilen kısıtlıya ait taşınmazın satışına izin kararının denetim makamının tasdikine tabi işler arasında sayılmamıştır."1
III. İki Aşamalı Görev Bölüşümü
A. Birinci Aşama — Satışa İzin (Vesayet Makamı)
Yargıtay'ın istikrarlı içtihadına göre taşınmazın satışına izin verme görevi vesayet makamına (TMK m. 444/1-2, m. 462), pazarlıkla satışa karar verme görevi ise denetim makamına aittir (TMK m. 444/son).2 Vesayet makamı bu aşamada yalnızca satışın kısıtlının menfaatine olup olmadığını inceler; satış usulünün pazarlık mı açık artırma mı olacağına karar vermek onun görevi dışındadır.
B. İkinci Aşama — Satış Usulünün Belirlenmesi
Kural olan açık artırma usulünde ayrıca bir makam değişikliği yaşanmaz: ihaleyi vesayet makamı bizzat onar. Ancak vasi, taşınmazın düşük değerde olması, özel bir alıcının bulunması veya benzeri özel bir durum nedeniyle pazarlıkla satış talep ediyorsa, dosya bu talebin değerlendirilmesi için denetim makamına (Asliye Hukuk Mahkemesi) gönderilir. Denetim makamı burada satışın gerekliliğini yeniden incelemez; yalnızca pazarlık usulüne geçişin haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığını değerlendirir — gerektiğinde bilirkişi incelemesi ve keşif yaptırarak.3
C. Sıra Şartı: Önce İzin, Sonra Pazarlık Kararı
Yargıtay, bu iki aşamanın sırasının kesinlikle değiştirilemeyeceğini defalarca vurgulamıştır. Vesayet makamı, satışın kısıtlının menfaatine olup olmadığını incelemeden, doğrudan "pazarlıkla satış konusunda karar vermek denetim makamının görevidir" diyerek görevsizlik kararı veremez: "...her ne kadar taşınmazın pazarlıkla satışı konusunda denetim makamı görevli kılınmış ise de, öncelikle vesayet makamının satışın gerekli olup olmadığı konusunda inceleme yaparak satışa izin vermesi gerekmektedir. Satışın gerçekleşmesinden sonra işlemin denetim makamınca onanması gerekir."4 Aynı ilke, farklı bir dava dosyasında da tekrarlanmıştır.5
IV. Uygulamada Görülen Hatalar
A. Denetim Makamının Yetkisini Aşması
Vesayet makamı, satışa izin vermeden görevsizlik kararıyla dosyayı doğrudan denetim makamına gönderirse, denetim makamının bu dosya üzerinde pazarlık usulü hakkında karar verme yetkisi doğmaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi somut bir olayda şu tespiti yapmıştır: "Görevsiz vesayet makamının satışa izin kararı üzerine denetim makamının pazarlıkla satış konusunda Türk Medeni Kanununun 444/son maddesi uyarınca değerlendirme yapma yetkisi bulunmamaktadır."6
B. İzin Alınmadan Yapılan Satışın Sonucu
Vesayet makamının izni alınmadan gerçekleştirilen bir taşınmaz devri, geçersiz bir işlemdir ve tapu iptali–tescil davasına konu olur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun önüne gelen bir olayda, kısıtlı bir kişiye ait taşınmazlar, vesayet makamının izni ve satışa ilişkin herhangi bir karar olmaksızın, bedelsiz biçimde yakın akrabaya devredilmiştir. Kurul, kısıtlının (sonradan kısıtlılık kararı kaldırılmış olsa dahi) mirasçısının bu işlemin iptalini istemekte hukuki yararı bulunduğunu, temlik tarihindeki fiil ehliyetinin araştırılması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur: "...temlik tarihinde vesayet makamının izni olmaksızın gerçekleştirilen devir işleminde, [kısıtlının] fiil ehliyetini haiz olup olmadığına yönelik Adli Tıp Kurumundan rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerek[ir]."7
C. Vasinin Katılımı Olmadan Yapılan İşlemler
Benzer bir sonuç, kısıtlının vasisi bulunmadığı bir dönemde düzenlenen vekâletname ile taşınmazını devretmesi hâlinde de doğar. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, vesayet altındaki bir kişinin, vasisinin katılımı olmaksızın verdiği vekâletnameyle yaptığı taşınmaz devrini "yolsuz tescil" olarak nitelendirmiş ve TMK m. 448, m. 451 ile m. 462/1'e atıfla, taşınmaz üzerindeki tasarrufların vesayet makamının izni bulunmaksızın geçerli olamayacağını teyit etmiştir.8
V. Değerlendirme ve Pratik Sonuçlar
Vesayet altındaki bir kişiye ait taşınmazın satışı düşünüldüğünde, vasinin ve onu temsil eden avukatın izlemesi gereken yol şu şekilde özetlenebilir:
1. Öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesine (vesayet makamı) taşınmazın satışına izin verilmesi talebiyle başvurulur; bu talepte satışın kısıtlının menfaatine olduğu somut biçimde (bakım-tedavi gideri, atıl/masraflı taşınmaz, daha verimli yatırım vb.) ortaya konulmalıdır.
2. Vesayet makamı satışa izin verirse, kural olarak satış açık artırmayla yapılır ve ihale yine vesayet makamınca onanır — bu durumda denetim makamına başvuru gerekmez.
3. Pazarlık usulüyle satış özellikle isteniyorsa (örneğin taşınmazın hisseli olması, düşük değerli olması veya belirli bir alıcının bulunması nedeniyle), satışa izin kararından sonra dosya, bu talebin değerlendirilmesi için denetim makamına (Asliye Hukuk Mahkemesi) gönderilir; bu aşamada gerekirse bilirkişi incelemesi ve keşif de yaptırılabilir.
4. Bu iki aşamalı sürecin sırası kesinlikle değiştirilemez ve denetim makamının yetkisi yalnızca "pazarlık usulüne geçilsin mi" sorusuyla sınırlıdır — satışın gerekliliğini yeniden inceleme yetkisi yoktur.
5. İzin alınmadan yapılan bir satış, hem taşınmazın tapu kaydının iptaline hem de vasinin şahsi sorumluluğuna yol açabilir; bu nedenle "önce izin, sonra satış" kuralına sıkı sıkıya uyulmalıdır.
Sonuç
Vesayet altındaki kişiye ait taşınmazın satışı, tek bir izin işlemiyle değil, biri vesayet makamına (satışa izin), diğeri istisnaen denetim makamına (pazarlık usulüne karar) ait iki ayrı ve sıralı yetkiyle yürütülen bir süreçtir. Bu ayrımın gözden kaçırılması — özellikle m. 463'teki çifte onay rejimiyle karıştırılması ya da sıranın ters çevrilmesi — uygulamada yıllar süren görev uyuşmazlıklarına ve nihayetinde satışın geçersizliğine yol açabilmektedir. Uygulayıcı için kural nettir: taşınmaz satışına önce vesayet makamından izin alınır, pazarlık usulü isteniyorsa bu talep ayrıca ve ancak izin kararından sonra denetim makamının değerlendirmesine sunulur.
Dipnotlar
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E.2014/12707, K.2015/2670, T.24.02.2015.
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E.2006/18328, K.2007/13811, T.18.10.2007; aynı yönde 18. Hukuk Dairesi, E.2014/19122, K.2015/8154, T.13.05.2015.
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E.2009/8568, K.2009/21191, T.09.12.2009.
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E.2015/14668, K.2015/12744, T.17.12.2015.
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E.2015/1231, K.2015/2884, T.10.04.2015.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E.2012/10187, K.2012/11048, T.11.10.2012.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2022/747, K.2023/1080, T.15.11.2023.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2020/3667, K.2022/67, T.10.01.2022.
Kaynakça
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2006/18328, K. 2007/13811, T. 18.10.2007 — Satışa izin ile pazarlıkla satış kararının farklı makamlara ait olduğunun ilk net formülasyonu.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2009/8568, K. 2009/21191, T. 09.12.2009 — Pazarlıkla satış talebinin denetim makamınca bilirkişi/keşifle değerlendirilmesi gerektiği.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/10187, K. 2012/11048, T. 11.10.2012 — Görevsiz vesayet makamının kararı üzerine denetim makamının pazarlık usulü hakkında karar veremeyeceği.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/12707, K. 2015/2670, T. 24.02.2015 — Satışa izin kararının TMK m.463 kapsamında denetim makamı tasdikine tabi olmadığı.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/15450, K. 2015/3699, T. 17.03.2015 — Satışa izin ile pazarlık kararı görevlerinin ayrılığı, m.463 ile karıştırılmaması.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/19122, K. 2015/8154, T. 13.05.2015 — Satışa izin ve pazarlık usulü kararının ayrı mahkemelerce verildiği somut olay.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2015/1231, K. 2015/2884, T. 10.04.2015 — Sıra kuralına uyulmadan verilen görevsizlik kararlarının bozulması.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2015/14668, K. 2015/12744, T. 17.12.2015 — Vesayet makamının önce satışın gerekliliğini incelemesi zorunluluğu.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/747, K. 2023/1080, T. 15.11.2023 — Vesayet makamının izni olmaksızın yapılan taşınmaz devrinin tapu iptali davasına konu olması.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2020/3667, K. 2022/67, T. 10.01.2022 — Vasinin katılımı ve vesayet makamının izni olmadan yapılan taşınmaz devrinin yolsuz tescil teşkil etmesi.