Kat Mülkiyetinde Aidat Borcu Nedeniyle İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

I. Giriş

Apartman veya site yönetimlerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biri, aidat (ortak gider) borcunu ödemeyen kat malikinden alacağın nasıl tahsil edileceğidir. Uygulamada bu konuda üç yanlış kanı sıkça karşımıza çıkar: kat malikleri kurulunun her borçlu için ayrı bir "icraya verme kararı" alması gerektiği, aidat borcunun doğrudan ilamlı icraya konu edilebileceği ve gecikme tazminatının borcun vadesinden itibaren otomatik işlediği. Bu üç kanı da, güncel Yargıtay içtihadı karşısında ya yanlış ya da eksiktir.

Bu makalede, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daire kararları ışığında, kat mülkiyetinde aidat borcu nedeniyle icra takibinin hangi yolla, kimin tarafından ve hangi koşullarla başlatılabileceği ele alınmaktadır.

II. Yasal Çerçeve

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre her kat maliki, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primi, ortak yerlerin bakım-onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir; ödemede geciken kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür¹. Kanun'un 35. maddesinin (i) bendi ise, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını, ayrıca bir kat malikleri kurulu kararına ihtiyaç duyulmaksızın, doğrudan yöneticinin görevleri arasında saymaktadır².

III. Kurul Kararı Şart mı? Yöneticinin Doğrudan Takip Yetkisi

Uygulamada yöneticiler, aidat borçlusu hakkında icra takibi başlatabilmek için önce kat malikleri kurulundan "icraya verme kararı" almaları gerektiğini düşünür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu konuyu açıkça netleştirmiştir: Kanun'un 35. maddesinin (i) bendine göre, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi yapılması ve dava açılması görevinin yerine getirilmesi için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek yoktur. Bu yetki, ortak giderler ve bunlarla ilgili avanslar gibi salt parasal borç ve yükümlülükler bakımından geçerlidir; buna karşılık ortak yerlere tecavüz veya projeye aykırı değişiklikler gibi kat maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren hususlarda yöneticinin kurul kararı olmaksızın icra takibi yapma veya dava açma yetkisi bulunmamaktadır³. Diğer bir deyişle, salt aidat/ortak gider alacağı söz konusu olduğunda yönetici, hiçbir kurul kararına dayanmaksızın, yalnızca yöneticilik sıfatına dayanarak icra takibi başlatabilir ve itiraz hâlinde itirazın iptali davası açabilir.

IV. Takip Yolu: İlamsız Takip ve İtiraz Hâlinde İzlenecek Yol

Aidat borcu, kat malikleri kurulu kararında yazılı olsa dahi, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesi anlamında "imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senet" ya da "resmî dairelerin yetkileri dahilinde usulüne göre verdikleri bir belge" niteliğinde değildir⁴. Bu nedenle aidat alacağı için doğrudan ilamlı icra yoluna gidilemez; alacaklı (yönetici veya diğer kat maliklerinden biri), genel haciz yolu ile ilamsız icra takibi başlatır. Borçlu, ödeme emrine süresi içinde itiraz ederse takip kendiliğinden durur ve alacaklının bu itirazı ortadan kaldırması için ya icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi (bu ancak m.68'deki belgelerden birine dayanılıyorsa mümkündür) ya da genel mahkemede itirazın iptali davası açması gerekir. Aidat alacağında kural olarak ikinci yol, yani itirazın iptali davası işletilir.

Bu davada, kat malikleri kurulu kararının kendisi doğrudan bir icra unvanı oluşturmasa da güçlü bir delildir: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin bir kararında, ortak gider kararına (güçlendirme katkı bedeli) karşı süresinde iptal davası açmayan ve karara itiraz etmeyen kat malikinin, bu kararla bağlı olduğu ve itirazın iptali davasında borcunu ödediğini ispatlayamadığı gerekçesiyle aleyhine sonuçlanan bir itirazın iptali kararı onanmıştır⁵. Yani kat malikleri kurulu kararına süresinde itiraz etmemiş veya kararın iptali için dava açmamış bir kat maliki, sonradan açılan itirazın iptali davasında bu kararın içeriğine karşı çıkma şansını büyük ölçüde yitirmektedir.

V. Gecikme Tazminatı: Aylık Yüzde Beş ve Temerrüt Şartı

Kanun'un 20. maddesi, ödemede geciken kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödeyeceğini düzenler⁶. Ancak bu oranın işlemeye başlayabilmesi için borçlunun temerrüde düşmüş olması gerekir; Türk Borçlar Kanunu'nun 117. maddesine göre muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer⁷. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bir kararına konu olayda, alacaklı site yönetimi işlemiş ve işleyecek gecikme faizini talep etmiş, ilk derece mahkemesi ise borçluya önceden bir ihtarname gönderilmediği gerekçesiyle takip öncesi dönem için faiz talebini reddederek yalnızca ödeme emrinin tebliğinden itibaren faiz işletilmesini kabul etmiştir; bu husus temyiz aşamasında da tartışılmış ve kararın karşı oy bölümünde, ödeme emri tebliğinin bizzat bir temerrüt ihtarı yerine geçtiği, ancak bundan önceki dönem için ayrıca bir ihtarname olmadıkça borçlunun temerrüde düşmüş sayılamayacağı özellikle vurgulanmıştır⁸. Pratik sonuç açıktır: yönetim, aidatını ödemeyen kat malikine icra takibinden önce yazılı bir ihtarname göndermemişse, aylık yüzde beşlik gecikme tazminatı ancak ödeme emrinin tebliğinden itibaren işlemeye başlar; önceki dönem için bu oranın talep edilebilmesi, borçluya süresinde bir ihtar çekilmiş olmasına bağlıdır.

VI. Bağımsız Bölümde Kiracı Oturuyorsa: Kiracı da Sorumlu mu?

Aidatı ödemeyen kat maliki değil de bağımsız bölümde oturan kiracıysa, yönetimin takibi yalnızca malike yöneltmesi gerekmez. Kanun'un 22. maddesine göre, kat malikinin m.20 uyarınca payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine veya başka bir sebeple devamlı biçimde faydalanan kişi (kiracı, oturma hakkı sahibi vb.) de kat malikiyle müteselsilen sorumludur⁹. Ancak bu sorumluluk sınırsız değildir: kiracının sorumluluğu, kiralayana (kat malikine) ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve kiracının bu şekilde ortak gidere yaptığı ödeme, kira borcundan mahsup edilir. Yargıtay (kapatılan) 18. Hukuk Dairesi'nin bir kararında, ilk derece mahkemesinin ortak gider ve avans borcunun hem kat malikinden hem kiracıdan müteselsilen tahsiline karar vermesini isabetli bulmuş, ancak hükme kiracının sorumluluğunun ödediği kira miktarıyla sınırlı olduğu ibaresinin eklenmesi gerektiğini belirterek kararı bu şekilde düzelterek onamıştır¹⁰.

Takip yalnızca kiracıya karşı da açılabilir. Müteselsil sorumluluğun doğal sonucu olarak, kanunda alacaklının (yöneticinin) borcu önce malikten, sonra kiracıdan istemesi gibi bir sıra gözetilmez; alacaklı dilerse yalnızca malike, dilerse yalnızca kiracıya, dilerse her ikisine birden yönelebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin bir kararına konu olayda, iş hanı yönetimi ödenmeyen aidat ve ortak giderler için doğrudan yalnızca kiracı hakkında icra takibi başlatmış, kiracının itirazı üzerine açılan itirazın iptali davası mahkemece esastan incelenmiş (kiracının husumet itirazı kabul görmemiş) ve kiracının borcunu ödediğini ispatlayamadığı kısım yönünden dava kısmen kabul edilmiştir¹¹. Yani yönetimin, malike hiç başvurmadan doğrudan kiracıyı icra takibine muhatap kılması usulen mümkündür.

Ancak bu yetkinin önemli bir zaman sınırı vardır: kiracının ortak gider borcundan sorumluluğu, yalnızca kiracılık sıfatının devam ettiği süreyle sınırlıdır. Yargıtay (kapatılan) 18. Hukuk Dairesi'nin bir kararında, bağımsız bölümü icra takibinden ve dava açılmadan önce boşaltarak kiracılık sıfatı sona ermiş olan bir kişi hakkında yöneticinin yine de icra takibi ve itirazın iptali davası açtığı bir olayda, kiracılık sıfatı sona erdikten sonra artık bu kişiye karşı husumet yöneltilemeyeceğine, davanın husumet yokluğundan reddi gerektiğine hükmedilmiştir¹². Dolayısıyla yönetimin kiracıya karşı takip başlatabilmesi için, borcun ait olduğu dönemde kişinin gerçekten kiracı sıfatını taşıyor olması yeterli değildir; icra takibinin başlatıldığı veya davanın açıldığı tarihte de kiracılık ilişkisinin (mümkünse) hâlâ devam ediyor olması, aksi hâlde en azından yöneticinin bu hususu ispatlayabilecek belgelere (tahliye tarihi, tapu/kira kaydı) sahip olması önem taşır — aksi hâlde kiracı taraf, yalnızca sıfatının sona erdiğini ileri sürerek takibi husumetten düşürebilir.

Bir başka sınırlama, alt kiracı hâlinde ortaya çıkar. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin bir kararına konu olayda, yönetim ortak gider alacağının tamamı için doğrudan alt kiracı (asıl kiracıdan kiralayan ikinci kiracı) hakkında icra takibi başlatmış ve itirazın iptali davası açmıştır. Daire, davalının alt kiracı olduğunu, asıl kiracının ise ayrı bir şirket olduğunu tespit ederek, kat malikinin ve asıl kiracının da davaya dahil edilip taraf teşkilinin sağlanması, kira sözleşmesinin süresi ve kira miktarının incelenmesi, ayrıca kat maliki, kiracı ve alt kiracının sorumlu olduğu miktarların ayrı ayrı belirlenmesi gerektiğine hükmederek kararı bozmuştur¹³. Yani zincirleme bir kiralama ilişkisinde takip, zincirdeki herkesi atlayıp doğrudan en alttaki alt kiracıya yöneltilemez; kat maliki ve aradaki asıl kiracının da davaya/takibe dahil edilmesi ve her birinin sorumluluk payının ayrıca tespiti gerekir.

Son olarak şu ayrım gözden kaçırılmamalıdır: Kanun'un 22. maddesinin ikinci fıkrasında öngörülen kanuni ipotek güvencesi yalnızca kat malikinin bağımsız bölümü üzerine tesis edilebilir; kiracının kişisel malvarlığı veya kiracılık hakkı üzerinde böyle bir ayni güvenceden söz edilemez. Kiracıya yönelik takip, her zaman kişisel (adi) bir alacak takibi niteliğindedir ve kira miktarıyla sınırlıdır — bu da uygulamada, tahsilat garantisi açısından malike yönelmenin (özellikle ipotek tescili yoluyla) genellikle daha güçlü bir seçenek olduğu, kiracıya yönelmenin ise hızlı fakat sınırlı bir tamamlayıcı yol olduğu anlamına gelir.

Sonuç

Kat mülkiyetinde aidat borcu nedeniyle icra takibi, göründüğünden daha fazla usul inceliği barındırır: yönetici, salt parasal ortak gider alacağı için ayrıca bir kurul kararına ihtiyaç duymadan doğrudan icra takibi başlatabilir; ancak bu takip İİK m.68 anlamında bir belgeye dayanmadığından ilamsız yoldan yürütülür ve itiraz hâlinde itirazın iptali davası açılması gerekir. Kat malikleri kurulu kararına süresinde itiraz etmeyen borçlu, sonraki davada bu kararın içeriğine karşı çıkma imkânını büyük ölçüde kaybeder. Gecikme tazminatının tam olarak talep edilebilmesi, borçluya usulüne uygun bir ihtarname gönderilmiş olmasına bağlıdır — bu adım atlanırsa tazminat yalnızca icra takibinin başlangıcından itibaren işler. Son olarak, bağımsız bölümde bir kiracı oturuyorsa, yönetim takibi hem malike hem kiracıya yöneltebilir; ne var ki kiracının sorumluluğu her zaman ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.